Spekulationssteuer-Rechner 2026: Frist und Freigrenze

So wird gerechnet

Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG sind Verkäufe, die in eine Frist fallen: zehn Jahre für Grundstücke und Eigentumswohnungen (Nr. 1), ein Jahr für andere Wirtschaftsgüter wie Wertpapiere oder Gold (Nr. 2). Der Rechner prüft die Frist kalendertag-genau aus beiden Datumseingaben: Ein Verkauf am letzten Tag der Frist ist noch steuerpflichtig, ein Tag später nicht mehr. Anschaffung 01.09.2016, Verkauf 01.09.2026 heißt steuerfrei, die Frist endete am 15.01.2025.

Grundstücke und andere Wirtschaftsgüter

Die Zehnjahresfrist gilt für Grundstücke und für Rechte, die den Grundstücksvorschriften unterliegen, also auch für Eigentumswohnungen, Teileigentum und Erbbaurecht. Gebäude und Außenanlagen zählen mit, soweit sie innerhalb der Frist errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden: Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ein Dachgeschoss ausbaut, verlängert damit die fristrechtliche Betrachtung genau dieser Bauleistung. Die einjährige Frist greift dagegen für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Wertpapiere, Gold oder Fremdwährungsbeträge; Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ausdrücklich ausgenommen. Bei mehreren gleichartigen Fremdwährungsbeträgen unterstellt das Gesetz, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst verkauft wurden. Der Rechner fragt die Objektart deshalb als erste Eingabe ab, weil sie Frist und Gewinnrechnung gemeinsam steuert.

Wie die Freigrenze wirkt

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn des Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Ein Gewinn von genau 1.000 Euro ist nicht mehr frei: Die Freigrenze ist kein Freibetrag. Wer die Grenze überschreitet, verliert die Steuerfreiheit für den ganzen Gewinn, nicht nur für den übersteigenden Teil; es gibt keinen Gleitbereich, in dem nur ein Stück des Gewinns steuern würde. Deshalb lohnt vor einer Veräußerung nahe der Grenze ein Blick darauf, ob weitere Veräußerungen im selben Kalenderjahr anstehen, denn im Veranlagungsweg kommt der Gesamtgewinn des Jahres zusammen. Der Rechner bewertet das einzelne Geschäft als Gesamtgewinn und nennt genau diese Zusammenrechnung als Vereinfachung in seinem Ergebnis.

Wie der Gewinn entsteht

Der Gewinn ist der Unterschiedsbetrag (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG): Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten), minus Herstellungskosten für Ausbau oder Erweiterung innerhalb der Frist, minus Werbungskosten des Verkaufs wie Notar, Grundbuch und Makler. Nicht abgefragt werden die Absetzungen für Abnutzung, die bei vermieteten Objekten während der Haltezeit die Anschaffungskosten gemindert haben (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG); sie mindern den Gewinn in der Praxis und müssen in Ihrer Steuererklärung berücksichtigt werden.

Die Befreiung bei eigener Wohnnutzung

Ein Grundstück fällt selbst dann nicht unter § 23 EStG, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft, wenn es im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder wenn es im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Beide Wege führen zur Befreiung, auch wenn die Immobilienpreise in der Haltezeit gestiegen sind. Der Rechner fragt die Drei-Jahres-Variante als Checkbox ab, weil sie der häufigste Fall einer späten Eigennutzung vor dem Verkauf ist; die durchgängige Eigennutzung von Anfang an bildet er nicht als eigene Frage ab, sie unterliegt derselben Befreiung und gehört dann nicht in die Veräußerungsrechnung. Diese Ausnahme gilt nur für Grundstücke; bei beweglichen Wirtschaftsgütern bleibt das Feld ohne Wirkung.

Wie die Steuer entsteht

Der Gewinn ist eine sonstige Einkunft nach § 22 Nr. 2 EStG: Er erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und unterliegt dem persönlichen Grenzsteuersatz. Der Rechner setzt das unmittelbar um, indem er die Einkommensteuer auf Ihr zvE mit Gewinn und Ihr zvE ohne Gewinn über § 32a EStG berechnet und die Differenz ausweist; der Solidaritätszuschlag folgt als Differenz derselben zwei Veranlagungen. Im Standardbeispiel hebt ein Gewinn von 85.000 € ein zvE von 50.000 € auf 135.000 € und kostet 37.522,02 € Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag, das sind 44,14 % des Gewinns. Beispiel im Rechner öffnen.

Bei Zusammenveranlagung wirkt der Splittingtarif: Dieselben 85.000 € Gewinn kosten bei einem gemeinsamen zvE von 50.000 € ohne den Gewinn 28.748,00 € Einkommensteuer und keinen Solidaritätszuschlag, weil beide ESt-Werte unter der Splitting-Freigrenze bleiben. Beispiel im Rechner öffnen.

Abgeltungsteuer und Verluste im Vergleich

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen ohne Ausnahme dem persönlichen Steuersatz des § 32a EStG; die Abgeltungswirkung des § 32d EStG, die klassische Kapitalerträge aus Depots pauschal abgeltet, greift für sie nicht. Das unterscheidet den Verkauf im Einjahresfenster grundlegend vom Depotgeschäft und erklärt, warum der Rechner das zvE braucht: Ohne den Gewinn bleibt der Tarif, mit dem Gewinn verschiebt sich nur der Grenzsteuersatz der letzten Einkommensstufen. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften folgen eigenen Regeln: Sie dürfen im selben Kalenderjahr nur bis zur Höhe der Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden und können nicht wie andere Verluste gegen jede Einkunftsart gerechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG); sie wandern über den Verlustabzug auf vorangegangene oder folgende Zeiträume, soweit dort wieder Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften anfallen. Der Rechner weist einen Verlust aus, rechnet ihn aber nicht weiter.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

1. Abschreibungen. Absetzungen für Abnutzung aus der Vermietung mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG); der Rechner fragt sie nicht ab.
2. Die Fristverlängerung bei Nutzung als Einkunftsquelle. Bei Wirtschaftsgütern, aus denen in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt wurden, verlängert sich die Frist auf zehn Jahre (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 4 EStG); der Rechner wendet diese Regel nicht an und setzt stets die einjährige Frist, weist aber mit einem Hinweis darauf hin.
3. Die Kalenderjahres-Freigrenze. Mehrere private Veräußerungsgeschäfte desselben Jahres werden im Veranlagungsweg zusammengerechnet; der Rechner bewertet jedes Geschäft einzeln.
4. Die Varianten der Wohnnutzung, der Zeitumkehr und der Einlage. Die ausschließlich eigene Wohnnutzung während des ganzen Zeitraums, Veräußerungen vor dem Erwerb (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG) und Einlagen in Betriebsvermögen (§ 23 Abs. 1 Satz 5 EStG) sind nicht modelliert.
5. Verlustverrechnung. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen eigenen Verrechnungsregeln (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG); der Rechner weist den Verlust aus, verrechnet ihn aber nicht und gibt dafür keinen Steuervorteil.
6. Kirchensteuer und Progressionsvorbehalt sowie Fremdwährungs- und Krypto-Detailfragen der FIFO-Regel bleiben außen.

Für die Veranlagung selbst zeigt der Einkommensteuer-Rechner den Tarif auf ein zvE, und die Kaufseite mit ihren Nebenkosten deckt der Grunderwerbsteuer-Rechner ab.