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Mietrenditerechner: Rendite einer Immobilie berechnen

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor mit Rechenweg berechnen.

Der Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten.

Die Kaltmiete ohne Neben- und Betriebskosten, wie im Mietvertrag vereinbart, pro Monat.

Kaufnebenkosten angeben als

Aktiv ist immer nur das Feld des gewählten Modus; das andere bleibt sichtbar, aber inaktiv.

Richtwert in Deutschland je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 9 bis 20 % des Kaufpreises, kein amtlicher Wert, bitte mit dem tatsächlichen Kaufvertrag abgleichen.

Der tatsächliche Betrag aus Kaufvertrag, Notarrechnung und Maklerrechnung, falls bekannt.

Nicht umlegbare Kosten pro Jahr: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Richtwert: häufig rund 15 bis 25 % der Jahreskaltmiete, kein amtlicher Wert.

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So wird gerechnet

Drei Kennzahlen setzen den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie ins Verhältnis zur Miete. Die Jahreskaltmiete ist die monatliche Kaltmiete mal zwölf, die Bruttomietrendite teilt sie durch den Kaufpreis: Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, einfach zu berechnen, aber ohne jede Kostenposition.

Die Nettomietrendite zieht von der Jahreskaltmiete zusätzlich die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis, meist als ein Jahresbetrag geschätzt) und teilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklercourtage) tragen Sie wahlweise prozentual vom Kaufpreis oder als festen Betrag ein.

Der Kaufpreisfaktor spiegelt dieselbe Zahl von der anderen Seite: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete, das Wievielfache der Jahreskaltmiete der Kaufpreis beträgt. Es gilt Kaufpreisfaktor × Bruttomietrendite = 100.

Welche Kostenposition in welche Kennzahl einfließt, zeigt diese Tabelle:

Kostenzuordnung: Brutto- und Nettomietrendite im Vergleich
Position Bruttomietrendite Nettomietrendite
Jahreskaltmiete (Zähler) ✓ ✓, abzüglich Bewirtschaftungskosten
Kaufpreis (Nenner) ✓ ✓, als Teil der Gesamtinvestition
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) × ✓ (Nenner)
Verwaltung × ✓ (Zähler, abgezogen)
Instandhaltungsrücklage × ✓ (Zähler, abgezogen)
Mietausfallwagnis × ✓ (Zähler, abgezogen)
Umlagefähige Betriebskosten (Nebenkostenvorauszahlung) × ×
Finanzierungskosten (Zins, Tilgung) × ×
Steuern (Einkommensteuer, AfA) × ×
Wertentwicklung / Verkaufserlös × ×

Kaufpreisfaktor: Faktor 20 oder Faktor 30?

Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite mal 100: Faktor 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4 %. Ländliche Regionen zeigen häufig Faktoren um 15 bis 20, gefragte Großstadtlagen 25 bis 30 und mehr. Regionale Preisunterschiede dokumentiert der Bau- und Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamts. Eine feste Obergrenze gibt es nicht; dieser Rechner warnt nur als Marktbeobachtungswert ab Faktor 25. Ein hoher Faktor wird am Markt meist mit erwarteter Wertsteigerung begründet, nicht mit laufendem Mietertrag, das berechnet dieser Rechner nicht.

Rechenbeispiel

Eigentumswohnung für 300.000,00 €, Kaltmiete 1.000,00 €/Monat, Kaufnebenkosten 10 %, Bewirtschaftungskosten 2.400,00 €/Jahr. Jahreskaltmiete: 1.000 × 12 = 12.000,00 €. Kaufnebenkosten: 300.000 × 10 ÷ 100 = 30.000,00 €, Gesamtinvestition 330.000,00 €. Bruttomietrendite: 12.000 ÷ 300.000 × 100 = 4,0 %. Nettomietrendite: (12.000 − 2.400) ÷ 330.000 × 100 = 2,9 %. Kaufpreisfaktor: 300.000 ÷ 12.000 = 25,0. Beispiel im Rechner öffnen.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

  • Finanzierung. Berechnet wird die Rendite auf das eingesetzte Kapital, nicht die Eigenkapitalrendite. Bei teilweiser Fremdfinanzierung weicht diese durch den Leverage-Effekt ab; das rechnen der Kreditrechner und der Tilgungsplan vor.
  • Steuern. Weder Einkommensteuer auf Mieteinnahmen noch Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG noch eine mögliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG fließen ein.
  • Wertentwicklung. Weder Wertsteigerung noch Wertverlust noch ein künftiger Verkaufserlös werden berechnet.
  • Die Bewirtschaftungskosten erhebt der Rechner als einen Jahresbetrag; üblich sind 15 bis 25 % der Jahreskaltmiete, kein amtlicher Wert, sondern eine Erfahrungsgröße aus der Immobilienfachliteratur.
  • Umlagefähige Betriebskosten (Nebenkostenvorauszahlung) fließen weder in Miete noch Kosten ein, weil sie sich bei korrekter Abrechnung neutral verhalten.
  • Der Rechner ersetzt keine Anlageberatung und bildet die Kaufnebenkosten nicht im Detail nach Bundesland ab, dafür ist künftig ein eigener Kaufnebenkosten-Rechner geplant.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Quellen zuletzt geprüft: 04.08.2026.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete allein ins Verhältnis zum Kaufpreis und lässt jede Kostenposition außen vor. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von der Jahreskaltmiete ab und teilt durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch). Sie liegt deshalb unter der Bruttomietrendite und beschreibt den tatsächlichen Ertrag realistischer; gleich hoch sind beide nur, wenn weder Bewirtschaftungskosten noch Kaufnebenkosten anfallen.

Welche Kosten zählen zu den nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten?

Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählt § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten, sie sind deshalb nicht umlagefähig und verbleiben beim Vermieter. Ein üblicher Richtwert liegt bei etwa 15 bis 25 % der Jahreskaltmiete, ist aber kein amtlich festgelegter Satz, sondern eine Erfahrungsgröße aus der Immobilienfachliteratur, die je nach Gebäudezustand und Baujahr schwankt.

Was bedeutet der Kaufpreisfaktor und ab wann gilt er als hoch?

Der Kaufpreisfaktor gibt an, das Wievielfache der Jahreskaltmiete der Kaufpreis beträgt, rechnerisch der Kehrwert der Bruttomietrendite mal 100. Faktoren von 15 bis 20 sind in ländlichen Regionen üblich, 25 bis 30 und mehr in gefragten Großstadtlagen. Eine feste oder amtliche Grenze gibt es nicht; ein hoher Faktor wird am Markt meist mit erwarteter Wertsteigerung begründet, nicht mit laufendem Ertrag.

Ist die Mietrendite dasselbe wie die Eigenkapitalrendite?

Nein. Dieser Rechner ermittelt die Rendite auf das eingesetzte Kapital (Kaufpreis beziehungsweise Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), unabhängig davon, wie der Kauf finanziert wird. Wer einen Teil mit einem Kredit finanziert, erzielt durch den Leverage-Effekt auf sein eingesetztes Eigenkapital eine davon abweichende Rendite, die dieser Rechner nicht berechnet; die Finanzierungsseite gehört zum Kreditrechner und zum Tilgungsplan.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf typischerweise an?

Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und (falls beteiligt) Maklercourtage. In der Summe liegen sie in Deutschland je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist zwischen 9 und 20 % des Kaufpreises; auch das ist kein amtlicher Wert, sondern eine Bandbreite aus der Praxis, die Sie mit dem tatsächlichen Kaufvertrag abgleichen sollten.

Warum berücksichtigt der Rechner keine Steuern und keine Wertentwicklung?

Beides hängt von individuellen Umständen ab, die eine allgemeine Berechnung nicht kennt: die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG richten sich nach dem persönlichen Steuersatz, eine mögliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG nur bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Eine künftige Wertsteigerung oder ein Wertverlust der Immobilie sind erst recht keine feste Rechengröße, sondern eine Prognose.

Quellen

Mietrenditerechner: Brutto- und Nettomietrendite berechnen · https://easytools4me.de/mietrenditerechner/

Berechnet mit easytools4me.de. Ohne Gewähr.