Mietrenditerechner: Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor mit Rechenweg berechnen.
Quadratmeterpreis-Rechner: Preis pro m² berechnen
Preis pro m² berechnen, Preis/Fläche zurückrechnen, zwei Objekte vergleichen.
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So wird gerechnet
Drei Größen, eine Formel. Der Preis (P), die Fläche (F) in Quadratmetern und der Preis pro Quadratmeter (Q) hängen über Q = P ÷ F zusammen: Sind zwei davon bekannt, steht die dritte fest. Umgestellt ergibt das P = Q × F und F = P ÷ Q. Für jede der drei Richtungen gibt es eine eigene Berechnung, umstellen müssen Sie also nichts.
Bei Kauf ist P der Kaufpreis der Immobilie, bei Miete die monatliche Kaltmiete: die Nettomiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Diese Kosten trägt der Mieter nur, soweit beide Seiten das nach § 556 BGB vereinbart haben.
Welche Fläche in F gehört, regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wohnräume, Küche, Bad und Flur zählen nach § 2 Abs. 1 WoFlV voll zur Wohnfläche, Keller-, Abstell- und Heizungsräume sowie Garagen nach § 2 Abs. 3 WoFlV gar nicht. Dazwischen steht § 4 WoFlV: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte" anzurechnen. Das ist keine Kleinigkeit. Eine Wohnung mit 84,5 m² Wohnräumen und einem 12 m² großen Balkon misst zu einem Viertel gerechnet 87,5 m², zur Hälfte gerechnet 90,5 m²; bei 350.000 € Kaufpreis sind das einmal 4.000,00 €/m² und einmal 3.867,40 €/m². Macht 132,60 €/m² Unterschied, und geändert hat sich nur die Anrechnung des Balkons.
Die Berechnung „Zwei Objekte vergleichen" wendet Q = P ÷ F auf beide Objekte an und stellt die Differenz je Quadratmeter daneben, in Euro und in Prozent.
Rechenbeispiel
Kauf: Wohnung für 350.000 €
Eine 87,5 m² große Eigentumswohnung kostet 350.000 €. Das ist die Berechnung „Preis pro m² berechnen" im Modus Kauf: 350.000 € ÷ 87,5 m² = 4.000,00 €/m². Beispiel im Rechner öffnen.
Miete: Kaltmiete 780 € im Monat
Eine 65 m² große Wohnung wird für 780 € Kaltmiete im Monat angeboten. Im Modus Miete ergibt dieselbe Formel 780,00 € ÷ 65 m² = 12,00 €/m². Beispiel im Rechner öffnen.
Vergleich: zwei Kaufangebote
Objekt A kostet 300.000 € bei 75 m² Wohnfläche, Objekt B 260.000 € bei 70 m². Das sind 4.000,00 €/m² gegen 3.714,29 €/m², ein Unterschied von 285,71 €/m² oder, gemessen an Objekt B, 7,69 %. Beim Gesamtpreis liegen die beiden mit 40.000 € weiter auseinander, nämlich um 15,38 %. Etwa die Hälfte davon sind die fünf zusätzlichen Quadratmeter, die andere Hälfte der höhere Preis je Quadratmeter. Beispiel im Rechner öffnen.
Was der Quadratmeterpreis nicht zeigt
Zwei Zahlen gehen hinein, eine kommt heraus. Alles, was eine Wohnung sonst ausmacht, bleibt draußen: Lage, Zustand, Baujahr, Energieeffizienz, Ausstattung und bei Häusern der Grundstücksanteil fließen nirgends ein. Objekte mit demselben Quadratmeterpreis können sich im tatsächlichen Wert deshalb erheblich unterscheiden. Eine Wertermittlung ist das Ergebnis nicht und eine Kaufempfehlung erst recht nicht.
Ungeprüft übernimmt der Rechner die Fläche, die Sie eintragen: ob dahinter die Anrechnung nach WoFlV steht oder eine ganz andere Grundflächenermittlung, erkennt er nicht; wie sie zustande kommt, rechnet der Wohnflächen-Rechner Schritt für Schritt vor. Genauso wenig sieht er dem Betrag im Feld Preis an, ob Kaltmiete oder Warmmiete gemeint ist. Nur mit der Kaltmiete zu rechnen, ist eine Empfehlung dieser Seite und kein Prüfschritt des Rechners.
Marktwerte kennt er ebenso wenig. Regionale Mietspiegel und Kaufpreissammlungen sind nirgends hinterlegt, verglichen werden ausschließlich die Zahlen, die Sie selbst eintragen. Wer wissen möchte, was eine vermietete Wohnung tatsächlich einbringt, rechnet das mit dem Mietrendite-Rechner.
Häufige Fragen
Was sagt der Quadratmeterpreis über eine Immobilie aus, und was nicht?
Er sagt: So viel kostet hier ein Quadratmeter, und mehr sagt er nicht. Brauchbar ist das vor allem für Größenfragen. Bei 4.000,00 €/m² aus dem Kaufbeispiel dieser Seite kosten zehn Quadratmeter mehr eben 40.000 € mehr, und diese Rechnung stimmt unabhängig davon, ob der Preis angemessen ist. Das zeigt erst der Vergleich mit Objekten ähnlicher Größe in derselben Gegend.
Was zählt laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Wohnfläche?
Die Wohnräume vollständig, Nebenräume wie Keller und Garage gar nicht, Balkone und Terrassen nur anteilig. Unklar ist allein der Anteil: § 4 WoFlV nennt ein Viertel als Regel und die Hälfte als Obergrenze, beide Werte sind zulässig, und so kann dieselbe Wohnung mit zwei verschiedenen Flächen inseriert werden. Lassen Sie sich deshalb die Wohnflächenberechnung geben, bevor Sie zwei Angebote nebeneinanderlegen. Steht im Exposé nur „80 m²“, wissen Sie nicht, ob der Balkon darin mit 25 oder mit 50 Prozent steckt.
Soll ich beim Mietvergleich die Kalt- oder die Warmmiete verwenden?
Die Kaltmiete, auch wenn im Inserat nur eine Warmmiete steht. Ziehen Sie dann die ausgewiesene Vorauszahlung ab: Aus 950 € warm minus 170 € Nebenkosten werden die 780 € kalt aus dem Mietbeispiel, bei 65 m² also 12,00 €/m². Rechnen Sie stattdessen mit den 950 €, stehen dort 14,62 €/m², und damit 2,62 €/m² oder knapp 22 Prozent zu viel. Verglichen würden dann Heizungsanlagen und Verbrauchsgewohnheiten, nicht Wohnungen.
Wie vergleiche ich zwei Immobilien fair miteinander?
Tragen Sie für beide Seiten denselben Preistyp ein, zweimal Kaufpreis oder zweimal Kaltmiete, nie gemischt. Achten Sie dabei darauf, welches Objekt auf Platz B steht, denn der Prozentwert misst den Abstand immer an B: Aus den 285,71 €/m² des Vergleichsbeispiels werden so 7,69 Prozent, mit vertauschten Plätzen dagegen 7,14 Prozent. Der Euro-Betrag bleibt in beiden Fällen gleich. Eine Besichtigung ersetzt die Rechnung ohnehin nicht.
Ist ein niedriger Quadratmeterpreis automatisch ein gutes Angebot?
Nein, und umgekehrt ist ein hoher nicht automatisch überteuert. Rechnen Sie einen Abstand erst in Euro zurück, bevor Sie ihn bewerten: Die 285,71 €/m² aus dem Vergleichsbeispiel sind bei 75 m² Wohnfläche 21.428,25 €, bei 30 m² dagegen 8.571,30 €. Derselbe Betrag je Quadratmeter wiegt also je nach Größe ganz unterschiedlich schwer. Warum ein Angebot billig ist, steht am Ende nicht in der Zahl, sondern im Energieausweis und im Protokoll der letzten Eigentümerversammlung.
Quellen
Quadratmeterpreis-Rechner: Preis pro m² für Kauf & Miete · https://easytools4me.de/quadratmeterpreis-rechner/
Berechnet mit easytools4me.de. Ohne Gewähr.