Wohnflächenrechner: Dachschrägen und Balkon anrechnen

So wird gerechnet

Die Wohnfläche ist keine gemessene Größe, sondern eine gerechnete. Sie entsteht in drei Schritten, die die Wohnflächenverordnung getrennt regelt: welche Räume überhaupt dazugehören (§ 2), wie ihre Grundfläche ermittelt wird (§ 3) und mit welchem Anteil sie angerechnet wird (§ 4). Der Rechner bildet den dritten Schritt ab, denn dort entstehen die Unterschiede, über die gestritten wird.

Zwei Höhenstufen, und eine ungeschriebene dritte. § 4 rechnet Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll an und Flächen mit mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte. Eine weitere Stufe nennt die Verordnung nicht, und genau das ist die Regel für den Rest: was unter einem Meter liegt, zählt gar nicht. Diese Auslassung ist der häufigste Rechenfehler bei Dachgeschosswohnungen, weil die niedrigste Zone optisch nach Raum aussieht.

Außenflächen anteilig. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte", und auch das nur, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Der Regelfall ist das Viertel. Wer die Hälfte ansetzt, behauptet damit eine besonders hochwertige Fläche und muss das im Streitfall begründen; der Rechner bietet beide Ansätze an und weist aus, welchen Sie gewählt haben.

Wintergarten nach Heizbarkeit. Ein unbeheizbarer Wintergarten zählt zur Hälfte, ebenso ein Schwimmbad und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Ein beheizbarer Wintergarten fällt nicht unter diese Nummer, sondern unter die Höhenstufen und zählt bei ausreichender Höhe voll. Die Heizbarkeit entscheidet also über den Faktor, nicht die Nutzung.

Zubehörräume nie. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV überhaupt nicht, ebenso wenig Räume, die dem Bauordnungsrecht der Länder nicht genügen, und Geschäftsräume. Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller bleibt draußen, solange er baurechtlich kein Aufenthaltsraum ist, auch wenn er beheizt und tapeziert ist.

Warum das Exposé eine größere Zahl nennt. Weil dort oft eine andere Größe steht. Eine schlichte Summe aller Grundflächen kennt weder die Halbierung der Schrägen noch den Ausschluss der Zubehörräume. Auch die technische Norm DIN 277, die im Neubau und in Bauzeichnungen verbreitet ist, ermittelt Grundflächen ohne diese Abschläge und kommt deshalb regelmäßig höher heraus. Der Rechner stellt Ihnen beides nebeneinander: die Wohnfläche nach WoFlV und die Summe dessen, was Sie eingetragen haben.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: Dachgeschosswohnung mit Balkon

70 m² Grundfläche liegen über zwei Meter Höhe, 12 m² zwischen einem und zwei Metern, 6 m² darunter. Dazu kommen ein Balkon mit 8 m² und ein Kellerabteil mit 15 m². Angerechnet werden 70 × 1 = 70 m², 12 × ½ = 6 m², die 6 m² unter einem Meter gar nicht, der Balkon im Regelfall 8 × ¼ = 2 m² und der Keller gar nicht. Die Wohnfläche beträgt 78,00 m², während die Summe aller eingetragenen Flächen 111,00 m² ergibt: 33,00 m² zählen nicht oder nur teilweise mit, das sind knapp 30 Prozent.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: derselbe Balkon zum Höchstwert

Dieselbe Wohnung, aber der Balkon wird mit der Hälfte angesetzt: 8 × ½ = 4 m² statt 2 m². Die Wohnfläche steigt auf 80,00 m². Zwei Quadratmeter klingen wenig, sind bei einer Kaltmiete von 12 € je Quadratmeter aber 288 € im Jahr, und bei einem Kaufpreis von 4.000 € je Quadratmeter 8.000 €. Genau deshalb ist der Ansatz der Außenfläche der Punkt, an dem sich zwei Berechnungen derselben Wohnung am häufigsten unterscheiden.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was der Rechner nicht beantwortet

Er sagt nicht, ob die Wohnflächenverordnung für Ihren Vertrag gilt. Unmittelbar gilt sie nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen wird sie sehr häufig vereinbart oder als Auslegungsmaßstab herangezogen, automatisch gilt sie aber nicht. Maßgeblich ist zuerst Ihr Vertrag; das ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls und keine Auskunft, die ein Rechner geben kann.

Er prüft die eingegebenen Flächen nicht. Ob ein Raum den bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügt, ob ein Balkon wirklich ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehört und ob ein Wintergarten als beheizbar gilt, entscheiden Sie beim Eintragen. Auch die Ermittlung der Grundfläche selbst nach § 3 WoFlV, etwa der Umgang mit Nischen, Pfeilern und Treppen, nimmt er Ihnen nicht ab.

Er ersetzt kein Aufmaß. Wer eine Flächenabweichung gegenüber dem Vertrag geltend machen will, braucht ein belastbares Aufmaß, im Zweifel durch eine sachverständige Person, nicht eine überschlägige Rechnung.

Steht die Fläche fest, rechnet der Quadratmeterpreis-Rechner daraus den Preis je Quadratmeter für Kauf oder Miete, und der Mietrendite-Rechner die Rendite einer vermieteten Wohnung.