Mieteinnahmen versteuern 2026: Überschuss, Steuer, AfA

So wird gerechnet

Steuerpflichtig bei der Vermietung sind alle Einnahmen: die Kaltmiete und die von den Mietern umgelegten Betriebskosten (§ 21 EStG). Die Nebenkosten-Umlage ist kein Steuerbonus, sondern zählt mit; im Rechner multipliziert er beide Monatsbeträge mit zwölf und addiert sie zu den Jahreseinnahmen.

Wie die AfA rechnet

Die lineare AfA des § 7 Abs. 4 EStG richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes: vor 1925: 2,5 %, 1925 bis 2022: 2 %, ab 2023: 3 %. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert ohne Grund und Boden, wie ihn Ihr notarieller Kaufvertrag ausweist. Der Rechner setzt ausschließlich diese drei linearen Sätze an: die erhöhten Absetzungen für Baudenkmale und Sanierungsgebiete (§ 7 Abs. 5 EStG), die degressive AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibungen rechnet er bewusst nicht.

Wann die Abschreibung beginnt

Der Beginn der AfA hängt an der Fertigstellung, nicht am Kaufdatum: Die drei Sätze des § 7 Abs. 4 EStG richten sich danach, wann das Gebäude fertiggestellt wurde, auch wenn Sie es erst Jahre später erworben haben. Für die Sätze von 2 % und 2,5 % heißt das im Umkehrschluss: Ein 1978 fertiggestelltes Haus bleibt bei 2 %, egal wann Sie es kaufen. Im Jahr der Fertigstellung und im Jahr der Anschaffung wird der Jahresbetrag nach der Verwaltungspraxis in voller Höhe angesetzt, ab dem Folgejahr rechnet die Abschreibung in vollen Jahresbeträgen weiter, bis die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes verbraucht sind. Die AfA-Grundlage dieses Rechners ist deshalb eine eigene Eingabe und nicht der Kaufpreis: Der Grund und Boden trägt nicht zur AfA bei, und die Aufteilung stehen Ihnen aus dem notariellen Vertrag zu.

Werbungskosten: einzeln statt pauschal

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es keinen Werbungskosten-Pauschbetrag: Die Pauschbeträge des § 9a EStG betreffen andere Einkunftsarten, etwa den Arbeitnehmer- Pauschbetrag oder die Sammelpauschale für weitere Einnahmen. Vermietungsaufwendungen zählen einzeln und in tatsächlicher Höhe, gleichgültig wie klein sie sind: Fahrtkosten zur Immobilie, Kontoführung, Schuldzinsen, Instandhaltungen, Versicherungen, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Der Rechner nimmt diese Positionen nicht einzeln ab, sondern als einen einzigen Jahresbetrag; die Zusammenstellung und der Nachweis gegenüber dem Finanzamt bleiben Ihre Aufgabe in der Steuererklärung. Vergleichen Sie daher nicht den hier eingetragenen Wert mit einer Pauschale, sondern mit der Summe Ihrer Belege des Jahres.

Wie der Überschuss entsteht

Der Jahresüberschuss ist die Differenz (§ 21 Abs. 2 EStG): Einnahmen minus Werbungskosten minus AfA. Werbungskosten sind Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Versicherungen und Fahrten; der Rechner nimmt sie als einen einzigen Jahresbetrag entgegen, ohne Aufteilung. Im Standardbeispiel stehen 17.400 € Einnahmen (1.200 € Kaltmiete und 250 € Nebenkosten je Monat) 3.600 € Werbungskosten und 5.000 € AfA gegenüber: der Überschuss beträgt 8.800,00 €, darauf entfallen 3.224,00 € Einkommensteuer bei einem zvE von 50.000 € ohne die Vermietung. Beispiel im Rechner öffnen.

Ein nach dem 31.12.2022 fertiggestelltes Gebäude wird mit 3 Prozent abgeschrieben: Bei 250.000 € AfA-Grundlage sind das 7.500,00 € im Jahr, der Überschuss sinkt auf 6.300,00 €. Beispiel im Rechner öffnen.

Wie die Steuer entsteht

Der Überschuss erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und unterliegt dem persönlichen Grenzsteuersatz. Der Rechner berechnet die Einkommensteuer auf Ihr zvE mit und ohne die Vermietung über § 32a EStG und weist die Differenz aus; der Solidaritätszuschlag folgt als Differenz derselben zwei Veranlagungen. Steigt die Miete im Beispiel auf 3.000 € Kaltmiete und 400 € Nebenkosten, wächst der Überschuss auf 32.200 € und die Steuer auf 13.840,00 € Einkommensteuer plus 361,52 € Solidaritätszuschlag. Beispiel im Rechner öffnen.

Verluste aus der Vermietung

Sind die Werbungskosten zusammen mit der AfA höher als die Einnahmen, entsteht ein negativer Jahresüberschuss, ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Das ist keine Kuriosität, sondern ein geregeltes Ergebnis: Sanierungen, Leerstandsphasen oder hohe Schuldzinsen können die Vermietung jahrelang unter die Einnahmenseite drücken. Der Rechner zeigt für diesen Fall die Steuerwerte 0,00 €, denn eine negative Belastung kann er nicht ausweisen; was er nicht leistet, ist die Verrechnung. Ob und wie weit der Verlust die Steuer Ihres übrigen Einkommens senkt, entscheidet der Verlustabzug des § 10d EStG in der Veranlagung: der Ausgleich innerhalb desselben Veranlagungszeitraums, danach der Rücktrag in das Vorjahr und der Vortrag in Folgejahre. Für die Frage, welcher Teil des Verlusts übertragbar bleibt, gelten Sonderregeln; die Klärung gehört in die Veranlagung, nicht in dieses Ergebnis.

Wie das Panel die zwei Stufen trennt

Das Ergebnispanel liest sich in zwei Stufen von oben nach unten: Zuerst steht der Jahresüberschuss, also die vermietungsbezogene Rechnung aus Einnahmen, Werbungskosten und AfA, mit der Ermittlungstabelle darunter, die jede Position einzeln ausweist. Darunter folgen die Steuerwerte aus dem zvE-Delta: Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag, Gesamtbelastung und die effektive Belastung des Überschusses. Bei einem Überschuss von null oder darunter bleiben die Steuerwerte 0,00 €, und der Text erklärt, dass der Verlust hier nicht verrechnet wird.

Umlagefähige und nicht umlegbare Betriebskosten

Die Trennung der Betriebskosten entscheidet, auf welche Seite der Rechnung ein Posten gehört: Was Ihre Mieter laut Mietvertrag umlegt tragen, ist Einnahme, auch wenn Sie es als Durchleitung nur weiterreichen. Was Sie selbst tragen, etwa Verwaltung, Instandhaltung, das Mietausfallwagnis oder Versicherungen, sind Werbungskosten. Der Rechner fragt beide Seiten mit genau zwei Feldern ab: die umgelegten Nebenkosten monatlich als Einnahme, die nicht umlegbaren Positionen als einen Jahresbetrag. Wie Sie im Einzelnen aufteilen, prüft er nicht; die Positionen Ihrer Betriebskostenabrechnung geben die Aufteilung vor.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

1. Die AfA-Varianten des § 7 Abs. 5 und 5a EStG. Erhöhte Absetzungen für Baudenkmale und Sanierungsgebiete, die degressive AfA für Mietwohnungsneubau und Sonderabschreibungen werden nicht angewendet; nur die drei linearen Sätze des Abs. 4 stehen im Rechner.
2. Der Verlustausgleich. Ein negativer Überschuss wird nicht mit anderen Einkünften verrechnet; die Verrechnungsregeln des § 10d EStG bleiben außen, ebenso Kirchensteuer, Progressionsvorbehalt und Nacherfassungen früherer Jahre.
3. Die Grund-und-Boden-Aufteilung. Die AfA-Grundlage ist eine Eingabe ohne Prüfung; die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude übernimmt der Nutzer aus dem notariellen Kaufvertrag.
4. Die Aufteilung bei Miteigentum. Bruchteile Miteigentümer müssen ihren Anteil selbst herausrechnen; der Rechner rechnet ein Objekt in voller Höhe.

Welche Rendite eine Immobilie vor Steuern trägt, zeigt der Mietrenditerechner, und für die Veranlagung selbst gibt der Einkommensteuer-Rechner den Tarif auf ein zvE aus.