Mietminderung-Rechner: geminderte Miete berechnen

So wird gerechnet

Der Rechner setzt die von Ihnen eingegebene Minderungsquote mit der eingegebenen Monatsmiete ins Verhältnis: Minderung pro Monat = Monatsmiete × Quote ÷ 100, gerundet auf den Cent, daneben die geminderte Miete und die Ersparnis über die Dauer. Die Rechtsgrundlage ist § 536 BGB; die Quote selbst ist eine Nutzereingabe, denn das Gesetz nennt keinen Prozentsatz.

Wann die Miete gemindert werden kann

§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB befreit den Mieter für die Zeit von der Miete, in der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist; für die Zeit, während der die Tauglichkeit nur gemindert ist, hat er eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Nach Abs. 1a bleibt eine Minderung, die auf einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB beruht, für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. Abs. 2 wendet Abs. 1 Satz 1 und 2 an, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, Abs. 3 entsprechend, wenn das Recht eines Dritten den vertragsgemäßen Gebrauch ganz oder zum Teil entzieht. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung bei Wohnraum unwirksam.

Wie dieser Rechner rechnet

Die Rechnung läuft in drei Schritten: Zuerst entsteht die monatliche Minderung aus Monatsmiete mal Quote, kaufmännisch auf den Cent gerundet. Aus dem gerundeten Monatsbetrag folgt die geminderte Miete als Differenz zur Monatsmiete. Die Ersparnis über die Dauer ist der gerundete Monatsbetrag mal die Anzahl der Monate, damit die nachvollziehbare Kette „Monatsbetrag mal Monate“ ohne Centbruch aufgeht. Im Beispiel MM1 stehen 1.000,00 € Kaltmiete und eine Quote von 20 Prozent über 12 Monate: 200,00 € Minderung, 800,00 € geminderte Miete, 2.400,00 € Ersparnis. Beispiel im Rechner öffnen.

Die Mängelanzeige nach § 536c BGB

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel, hat der Mieter dies dem Vermieter nach § 536c BGB unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, ist er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet; soweit der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, die Rechte aus § 536 BGB geltend zu machen. Die Anzeige betrifft jeden Mangel, auch einen, dessen Folgen der Vermieter ohnehin sieht.

Das Verzugsrisiko nach § 543 Abs. 2 BGB

Wird eine Miete einbehalten, die sich später als zu hoch gemindert herausstellt, entsteht Mietverzug. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt als Kündigungsgrund den Verzug mit der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete für zwei aufeinander folgende Termine (Buchst. a) und einen Rückstand, der die Miete für zwei Monate erreicht und sich über mehr als zwei Termine erstreckt (Buchst. b); die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Der Bundesgerichtshof hat zur Vermeidung dieses Risikos die Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt der Rückforderung als zumutbaren Weg im Streitfall beschrieben (BGH, Urt. v. 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Das ist eine Information zum Rechtsrahmen, keine Handlungsanweisung für Ihren Fall.

Warum der Rechner keine Quote nennt

Die Höhe der Minderung ist tatrichterlich zu bestimmen, das heißt durch das Gericht anhand der Umstände des Einzelfalls; § 536 BGB nennt keinen Prozentsatz. Deshalb ist die Quote in diesem Rechner immer Ihre Eingabe. Die Fallgruppen im nächsten Abschnitt zeigen offen beschriftet, welche Quoten in veröffentlichten Entscheidungen vorkamen; sie sind eine Orientierung und keine Bewertung Ihres Falls. Ob im konkreten Fall überhaupt ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, beantwortet der Rechner ebenso wenig wie die Frage, wie ein Gericht entscheiden wird.

Rechenbeispiel

Beide Beispiele rechnen mit denselben Parametern wie die Seite und sind über den Link unter jedem Beispiel im Rechner selbst nachvollziehbar: Dieselben Eingaben liefern dieselben Zahlen.

Beispiel 1: Grundfall (MM1)

Kaltmiete 1.000,00 €, Minderungsquote 20 Prozent, Dauer 12 Monate: Die monatliche Minderung beträgt 200,00 € (1.000,00 × 0,20), die geminderte Miete 800,00 € und die Ersparnis über die Dauer 2.400,00 € (200,00 × 12).

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: Rundung am Monatswert (MM6)

Kaltmiete 655,55 €, Minderungsquote 33 Prozent, Dauer 5 Monate: 655,55 × 0,33 ergibt 216,3315, gerundet 216,33 €. Die geminderte Miete beträgt 439,22 €. Die Ersparnis rechnet der Rechner aus dem gerundeten Monatswert: 1.081,65 € (216,33 × 5). Eine Rundung erst am Ende der Summe würde 1.081,66 € ergeben (216,3315 × 5 = 1.081,6575); diese Reihenfolge ist nicht die des Rechners.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Minderungsquoten in der Rechtsprechung: Orientierung

Die folgenden Bandbreiten stammen aus veröffentlichten Entscheidungen zu häufigen Mängelarten. Sie sind eine Orientierung: Kein Gericht ist an frühere Urteile gebunden, die Höhe der Quote ist tatrichterlich anhand der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen, und die Auswahl einer Quote bleibt eine Frage des Einzelfalls. Kein Wert aus diesem Abschnitt fließt in die Rechnung, das Formular oder eine Vorbelegung ein.

Feuchte und Schimmel

Im Verfahren BGH, Urt. v. 05.12.2018, VIII ZR 271/17 (NJW 2019, 507) ging es um eine Schimmelpilzgefahr durch Wärmebrücken in den Außenwänden; das Amtsgericht hatte den Mieterinnen eine Minderung von 10 Prozent der Bruttomiete rechtskräftig zuerkannt, und der Bundesgerichtshof verwies die Sache zur Neuentscheidung über die Höhe der anzusetzenden Minderung zurück. Der Senat stellte zugleich klar, dass Wärmebrücken kein Mangel sind, solange der Bauzustand dem Zeitpunkt der Errichtung entspricht und die Wohnung mit üblichem Heiz- und Lüftungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann.

Heizungs- und Warmwasserausfall

Bei dem Ausfall von Heizung und Warmwasser wegen einer Unterbrechung der Gasversorgung setzte das Amtsgericht Nürnberg (Urt. v. 22.03.2017, 16 C 127/16, WuM 2017, 398) eine Minderung von 60 Prozent für die Sommermonate und von 85 Prozent für die Wintermonate an. Die Entscheidung zeigt die saisonale Gewichtung: Derselbe Ausfall wiegt außerhalb der Heizperiode deutlich geringer, weil die Wohnung ohne Heizung weiter nutzbar ist.

Lärm: Baulärm, Gewerbe und Nachbarschaft

Zu Baulärm von einem angrenzenden Grundstück entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 29.04.2020, VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884), dass nachvertragliche Baustellenimmissionen grundsätzlich keinen Mangel begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss; die Vorinstanz hatte für denselben Fall eine Minderung von 15 Prozent angesetzt und wurde aufgehoben. Einen Mangel bejahte derselbe Senat dagegen für den Lärm eines nachträglich errichteten Schulhof-Bolzplatzes (Urt. v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177). Die Spanne reicht also von keiner Minderung bis zu nennenswerten Quoten, je nachdem, ob und wie stark die Tauglichkeit gemindert ist.

Baumängel und Ausstattung, einschließlich Wohnflächenabweichung

Weist eine Wohnung eine Wohnfläche auf, die um mehr als 10 Prozent unter der vertraglichen Angabe liegt, ist das ein Mangel, und die Minderung entspricht der prozentualen Flächendifferenz (BGH, Urt. v. 24.03.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947). Bei einer Abweichung innerhalb dieser Grenze bleibt die Angabe unerheblich, so die ständige Rechtsprechung desselben Senats.

Gerüche und Tierhaltung

Einen wiederkehrenden muffigen Abwassergeruch, der die Nutzbarkeit der Wohnküche stark einschränkte, bewertete der Bundesgerichtshof mit einer Minderung von 10 Prozent der Bruttomiete über den gesamten Zeitraum, weil der Mangel immer wiederkehrend, mal intensiver, mal weniger intensiv auftrat (Beschl. v. 04.09.2018, VIII ZR 100/18, NJW-RR 2018, 1483).

Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft

Nach § 536 Abs. 2 BGB gelten Abs. 1 Satz 1 und 2 auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt: von der angemessen herabgesetzten Miete bis zur Befreiung von der Miete, wenn die Tauglichkeit vollständig aufgehoben ist. Was eine Zusicherung ist, beschreibt die Rechtsprechung seit langem anhand bindender Vertragsabreden zur Beschaffenheit, zum Beispiel der Tragfähigkeit von Zwischendecken eines Lagerhauses (BGH, Urt. v. 15.06.1964, VIII ZR 255/62, MDR 1964, 915).

Quellen und Urteile zuletzt gegen die zitierten Fassungen geprüft: 14.09.2026.

Was dieser Rechner nicht beantwortet

1. Ob ein Mangel vorliegt und welche Quote tatrichterlich angemessen wäre. Die Prüfung, ob im Einzelfall ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, und die Bemessung der Quote sind Bewertungen Ihres Falls. Die Fallgruppen im Abschnitt Minderungsquoten in der Rechtsprechung sind eine offen beschriftete Orientierung aus veröffentlichten Entscheidungen, keine Antwort.
2. Beweisfragen und die Folgen der Mängelanzeige. Ursachenzurechnung, etwa das Lüftungsverhalten des Mieters, die Beweislast im Streitfall und die Folgen einer unterlassenen Anzeige über die Formulierung der Mängelanzeige-Warnung hinaus bleiben außen.
3. Die Rückabwicklung bereits gezahlter Miete und Verjährung. Der Rechner rechnet laufende Miete; Ansprüche für die Vergangenheit und ihre Fristen werden nicht geprüft.
4. Die Mängelbeseitigung selbst. Fristsetzung zur Abhilfe, Selbstvornahme und die Frage, wann eine Minderung während laufender Beseitigungsarbeiten endet, rechnet der Rechner nicht.
5. Die Minderungsbasis. Der Rechner rechnet mit der eingegebenen Monatsmiete. Die Rechtsprechung setzt die Minderungsquote regelmäßig zur Bruttomiete, also zur Miete einschließlich der Betriebskostenvorschüsse, ins Verhältnis (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 225/03). Wer die Quote auf die Kaltmiete bezieht, trägt die Kaltmiete ein.

Wer die Zahlen einer Wohnung im Ganzen prüfen möchte, findet Nachbarrechner im selben Themenfeld: den Mieteinnahmen-Rechner, den Mietkautionsrechner und den Wohngeldrechner.