Mietkaution: Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?

So wird gerechnet

Die Obergrenze: das Dreifache der Nettokaltmiete. § 551 Abs. 1 BGB erlaubt als Kaution „eine Geldsumme von höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“. Rechenwert ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete: eine Miete von 1.000,00 € plus 250,00 € Betriebskosten ist eine Warmmiete von 1.250,00 €, gerechnet wird aber mit den 1.000,00 €. Weil eine Warmmiete aussehen kann wie jede andere Miete, ist das der häufigste Fehler bei dieser Rechnung, und er erhöht die Obergrenze unbemerkt. Wer die Betriebskosten-Abgrenzung im Einzelnen prüfen will, findet sie im Nebenkosten-Rechner. Zur veränderlichen Miete sagt das Gesetz genau so viel: es nennt „die auf einen Monat entfallende Miete“ und legt bei Staffel- oder Indexmiete nicht fest, welcher Monat gemeint ist. Der Rechner rechnet mit der von Ihnen eingegebenen Miete; welche Miete im konkreten Fall maßgeblich ist, sagt dieser Text bewusst nicht, denn eine solche Aussage steht nicht im Gesetzestext.

Das Ratenrecht: drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Mieter bei einer Geldsumme als Sicherheit zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (Satz 2), die weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig; dieser Fälligkeitssatz ist 2013 angefügt worden (Satz 3). Ein Mietvertrag, der die gesamte Kaution sofort in einem Betrag verlangt, ist damit nicht vereinbar. Die Kernaussage der Seite lässt sich an einer Zahl festmachen: solange Obergrenze und Ratenzahl beide drei betragen, ist jede Teilzahlung der höchstzulässigen Kaution genau eine Nettokaltmiete. Der Rechner teilt die geschuldete Sicherheit, also die vereinbarte Kaution und nicht pauschal die Obergrenze, und rundet die Rate auf den Cent; weicht die Summe der gerundeten Raten von der Kaution ab, nennt das Ergebnis die Abweichung und sagt, dass sie in der Praxis über eine der Raten ausgeglichen wird.

Die Verzinsung: Anlagepflicht und Orientierungszins. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Parteien können nach Satz 2 eine andere Anlageform vereinbaren; in beiden Fällen muss die Anlage nach Satz 3 vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Für den üblichen Zinssatz nennt das Gesetz keinen konkreten Wert; der Rechner legt ihm deshalb die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zugrunde, aktuell 0,69 % je Jahr (Erhebungsmonat: 05.2026). Das ist eine ausdrücklich so beschriftete Orientierung, kein zugesagter oder vereinbarter Zins. Gerechnet wird mit jährlicher Kapitalisierung, und das ist keine Konvention, sondern die Regel des Gesetzes selbst: die Erträge „erhöhen die Sicherheit“ (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB), sie fließen also der Anlage zu und verzinsen sich mit. Genau darauf verweist Abs. 1 mit der Klausel „vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4“: die Kaution darf durch gutgeschriebene Zinsen über das Dreifache hinauswachsen. Eine einfache Verzinsung ohne Zinseszins würde genau den Satz dementieren, den dieser Absatz erklärt.

Abs. 4: die Grenze ist zwingend. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Ein Vertrag, der eine höhere Kaution oder eine sofortige Einmalzahlung vorsieht, hält sich an dieser Grenze also nicht dadurch, dass die Parteien ihn unterschrieben haben: der unwirksame Teil gilt als nicht vereinbart, und der Rechner weist eine Überschreitung gesondert aus.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: die Obergrenze und ihre Raten

Eine Wohnung kostet 800,00 € Nettokaltmiete im Monat. Die Kaution darf dann höchstens 2.400,00 € betragen, das Dreifache der Monatsmiete, zahlbar in drei Raten zu je 800,00 €: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Liegt die Kaution ein Jahr auf dem Konto, ergibt der Orientierungszins der Seite daraus eine Zins-Orientierung von 16,56 € für dieses Jahr, und ohne eine vereinbarte Kaution rechnet der Rechner genau diesen Höchstfall.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: die geforderte Kaution liegt über der Obergrenze

Ein Mietvertrag zu 600,00 € Nettokaltmiete fordert 2.400,00 € Kaution, also vier Nettokaltmieten. Zulässig sind höchstens 1.800,00 €; die geforderte Kaution liegt um 600,00 € über der Obergrenze. Der Rechner rechnet Teilzahlung und Zins-Orientierung deshalb auf die gedeckelte Basis von 1.800,00 €, hier also drei Raten zu je 600,00 €, und weist die Überschreitung gesondert aus.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was der Rechner nicht beantwortet

Er prüft keine andere Sicherheitsform. Bürgschaft und Kautionsversicherung sind andere Wege, eine Sicherheit zu stellen, und diese Seite beurteilt sie nicht. § 551 BGB gilt für sie nur teilweise: die Obergrenze des Abs. 1 betrifft die Sicherheit als solche, das Ratenrecht des Abs. 2 aber nur eine Geldsumme, und eine Bürgschaft ist keine Geldsumme, die in Raten gezahlt wird.

Er berät nicht zur Rückzahlung. Nach dem Auszug ist die Kaution zurückzuzahlen, sobald der Vermieter keine Ansprüche mehr geltend macht; eine feste Frist nennt § 551 BGB dafür nicht, und die Abrechnung hängt von den offenen Forderungen des Einzelfalls ab (unbestrittene Forderungen darf der Vermieter aufrechnen, über strittige muss er sich auseinandersetzen). Diese Seite sagt weder, wann Sie herausbekommen, was Sie herausbekommen, noch ob ein Abzug berechtigt ist.

Er bewertet die getrennte Anlage nicht insolvenzrechtlich. § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB verlangt, dass die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgt; ihr Zweck ist, die Kaution als Ihr Geld erkennbar zu halten, wenn über das Vermögen des Vermieters nicht mehr frei verfügt werden kann. Was im konkreten Insolvenzfall aus der Anlage wird, beantwortet diese Seite nicht; das ist eine Frage des Insolvenzrechts und des Einzelfalls.

Er gilt nicht für Gewerberäume. § 551 BGB steht im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum: für die Miete von Geschäftsräumen gelten Obergrenze, Ratenrecht und Anlagepflicht nicht, und eine dort vereinbarte Kaution richtet sich allein nach der Vereinbarung der Parteien. Die ständige Warnung des Rechners wiederholt diese Grenze an jedem Ergebnis.