Nebenkosten-Rechner: Sind Ihre Betriebskosten zu hoch?

So wird gerechnet

Der Rechner dividiert zweimal und ordnet ein. Aus dem von Ihnen eingetragenen Betrag wird der Monatsbetrag gebildet: ein Jahresbetrag wird durch 12 geteilt, ein Monatsbetrag bleibt, wie er ist. Der Monatsbetrag wird durch Ihre Wohnfläche geteilt, also: Betrag je Monat geteilt durch Quadratmeter. Heraus kommt Ihr eigener Wert in Euro je Quadratmeter und Monat, genau die Einheit, in der der Betriebskostenspiegel veröffentlicht wird. Bei einem Jahresbetrag nennt der Rechner die Umrechnung mit, damit nachvollziehbar bleibt, wie die Zahl zustande kommt.

Betriebskosten sind ein gesetzlich definierter Begriff. Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind es die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Der Mieter trägt diese Kosten nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn sie vertraglich vereinbart sind; § 556 Abs. 2 BGB sieht dafür die Pauschale oder die Vorauszahlung vor, und abgerechnet wird nur über Vorauszahlungen. Gerade keine Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Kosten der Verwaltung des Mietobjekts sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung: diese beiden Blöcke sind die häufigsten unzulässigen Posten einer Abrechnung, denn Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten gehören nicht in sie.

Die Prüfliste der Seite ist der vollständige Katalog des § 2 BetrKV. Er trägt 17 Nummern: die Nummern 1 bis 16 sind die aufgezählten Betriebskostenarten, von den laufenden öffentlichen Lasten bis zu den Einrichtungen für die Wäschepflege, und die Nummer 17 ist der Auffangtatbestand für sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1. Die verbreitete Zählung „16 Betriebskostenarten" meint deshalb die aufgezählten Nummern. In der Verordnung trägt die Nummer 15 die Buchstaben a bis c (Gemeinschaftsantenne, Breitband-Verteilanlage, Glasfaser-Verteilanlage); der Katalog hier führt sie als eine der 17 Nummern. Was die Tabelle im Abschnitt „Was darf der Vermieter umlegen?" zeigt, ist, was bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig ist, nicht was in Ihrem konkreten Vertrag vereinbart wurde.

Der größte Block der Zahlen ist die Heizung. Der Posten Heizung und Warmwasser steht am Kopf der Postentabelle und ist damit der größte einzelne Block der Betriebskosten: er liegt bei 1,32 € je Quadratmeter und Monat, gegen einen Gesamtdurchschnitt von 2,67 € trägt dieser eine Posten rund die Hälfte der bundesweiten Durchschnittskosten. Er streut individuell stärker als jeder andere, denn er hängt am Energieträger, am Gebäude und am Preisjahr. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten richtet sich nach der Heizkostenverordnung; sie steht hier als benannte Rechtsgrundlage und wird von diesem Rechner nicht angewendet.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: 240,00 € im Monat auf 80 m², Heizung und Warmwasser enthalten

Eine Wohnung mit 80 m² zahlt 240,00 € Betriebskosten im Monat, und in dem Betrag sind Heizung und Warmwasser enthalten, wie es der Regelfall ist. Je Quadratmeter sind das 3,00 € im Monat. Der bundesweite Durchschnitt des Betriebskostenspiegels liegt bei 2,67 € je Quadratmeter und Monat, ebenfalls einschließlich Heizung und Warmwasser, also auf derselben Basis: die Einordnung lautet über dem Durchschnitt, mit 0,33 € je Quadratmeter und Monat.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: dieselben 240,00 € im Monat auf 80 m², Heizung und Warmwasser separat

Dieselbe Wohnung, derselbe Betrag, aber Heizung und Warmwasser werden separat abgerechnet und sind in den 240,00 € nicht enthalten. Der eigene Wert bleibt 3,00 € je Quadratmeter und Monat, und der Rechner zeigt ihn ohne jede Einordnung. Der Grund ist die Vergleichsbasis: die Kopfzahlen des Betriebskostenspiegels schließen Heizung und Warmwasser ein, der Betrag hier tut es nicht, und ein kalter Betrag gegen einen warmen Durchschnitt sähe immer künstlich günstig aus. Gleiche Zahlen, andere Vergleichsbasis, andere Aussage: Das ist der Kern dieses Rechners.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was darf der Vermieter umlegen?

Die Tabelle ist der vollständige Katalog des § 2 BetrKV, ohne Filterung und ohne Kürzung. Sie beantwortet, was bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig ist, nicht was in Ihrem konkreten Mietvertrag vereinbart wurde: nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB trägt der Mieter nur, was die Parteien vereinbart haben, und der Vertrag kann den Katalog einschränken. Bei den sonstigen Betriebskosten der Nummer 17 kommt es besonders auf die konkrete vertragliche Vereinbarung an: als Auffangtatbestand erfasst sie Betriebskosten im Sinne des § 1, die die Nummern 1 bis 16 nicht nennen, und ob eine solche Position umgelegt werden kann, entscheidet, was der Vertrag dazu vereinbart.

Die Zahlen des Betriebskostenspiegels

Herausgeber der Zahlen ist der Deutsche Mieterbund; sie stammen aus dem Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024 (Deutscher Mieterbund, PDF) (Stand: Abrechnungsjahr 2024). Alle Angaben sind Euro je Quadratmeter und Monat.

Zwei Kopfzahlen stechen heraus: der Gesamtdurchschnitt von 2,67 € je Quadratmeter und Monat und die Marke von 3,68 €, die der DMB als „bis zu"-Wert beim Anfallen aller Kostenarten veröffentlicht. Der Gesamtdurchschnitt ist keine Summe der Posten: er ist der empirische Mittelwert tatsächlicher Abrechnungen, und die „bis zu"-Marke wird nur erreicht, wenn alle Kostenarten anfallen, nicht in jeder Abrechnung. Auch die Postenzuschnitte des DMB folgen nicht eins zu eins den Nummern des § 2 BetrKV: der DMB weist Wasser einschließlich Abwasser in einem Posten aus, während die Verordnung Wasserversorgung und Entwässerung als die Nummern 2 und 3 getrennt nennt.

Zwei Zeilen tragen denselben Anfang und sind doch keine Additionsposten: die beiden Hauswart-Zeilen sind Varianten derselben Kostenart, je nachdem, ob Reinigung, Garten und Winterdienst separat abgerechnet werden. Immer nur eine von beiden gehört in einen Vergleich, addiert ergeben sie nichts Sinnvolles. Heizung und Warmwasser weist der DMB nur kombiniert aus; eine getrennte Veröffentlichung gibt es nicht.

Was der Rechner nicht beantwortet

Er prüft keine Abrechnung. Ob Ihre konkrete Abrechnung formell und inhaltlich wirksam ist (ob sie den Formvorschriften genügt, ob der richtige Abrechnungszeitraum zugrunde liegt, ob jede Position umlagefähig und richtig verteilt ist), entscheidet sich allein an der Abrechnung selbst und an Ihrem Vertrag. Der Rechner rechnet nichts nach und bewertet keine einzelne Position.

Er prüft keine Frist. Informativ erklärt: § 556 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Vermieter über Vorauszahlungen jährlich abzurechnen hat und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Danach ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter kann Einwendungen gegen die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Zugang erheben. Ob diese Fristen im Einzelfall gewahrt oder versäumt wurden, beantwortet dieser Rechner nicht.

Er kennt keine örtlichen Werte. Der Betriebskostenspiegel ist ein bundesweiter Durchschnitt, kein Mietspiegel und keine Sammlung örtlicher Betriebskostenwerte; was in Ihrer Stadt oder Ihrem Haus üblich ist, sagt er nicht. Wie hoch die Kosten im konkreten Fall sein dürfen, bestimmt die Vereinbarung, nicht die Statistik.

Er verwechselt das Hausgeld nicht mit Betriebskosten. Das Hausgeld einer Eigentumswohnung enthält Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage, und genau diese Blöcke zählt § 1 Abs. 2 BetrKV gerade nicht zu den Betriebskosten. Ein Hausgeld lässt sich deshalb nicht in dieses Formular eintragen.

Er wendet die Heizkostenverordnung nicht an. Sie regelt die verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten und wird auf dieser Seite nur benannt; wer ihre Verteilungsmaßstäbe, ihre Abrechnungsregeln oder ihre Kappungsgrenzen prüfen will, braucht die konkrete Anlage und die Abrechnung, nicht diesen Rechner.