Mieterhöhung-Rechner: Kappungsgrenze und Erhöhungsspielraum

So wird gerechnet

Der Rechner prüft eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB: Er legt die zwei Obergrenzen nebeneneinander, das Niedrigere von beiden ist die höchstmögliche neue Miete. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei eine Eingabe und damit eine Annahme; die gesetzlichen Grenzen der Rechnung, die Kappungsgrenzen und die Sperrfrist, stammen aus dem Gesetzestext und werden mitgeliefert.

Wann eine Erhöhung nach § 558 BGB möglich ist

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Satz 2), und Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden dabei nicht berücksichtigt (Satz 3). Im Beispiel ME5 war die Miete zuletzt am 15.03.2025 geändert worden: Der Stichtag der Sperrfrist liegt am 15.06.2026, die höchstmögliche neue Miete bei 1.000,00 €, der Spielraum bei 100,00 €. Beispiel im Rechner öffnen.

Die zwei Obergrenzen

Die erste Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird nach Abs. 2 aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung gebildet; preisgebundener Wohnraum ist ausgenommen. Die zweite Obergrenze ist die Kappungsgrenze nach Abs. 3: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert steigen, in besonders bestimmten Gebieten nicht um mehr als 15 vom Hundert. Bindet die Kappungsgrenze, liegt die Höchstgrenze am Deckel (Beispiel ME2: 1.200,00 €, im Rechner öffnen); bindet die Vergleichsmiete, liegt sie darunter (Beispiel ME3: 1.100,00 € bei einem Deckel von 1.200,00 €, im Rechner öffnen).

Woher die ortsübliche Vergleichsmiete kommt

Zur Begründung eines Verlangens nennt § 558a Abs. 2 BGB die Begründungsmittel: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Bei einem Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es nach § 558a Abs. 4 BGB aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Eingabe im Rechner bleibt demgegenüber eine Annahme: Der Rechner prüft nicht, ob Ihr Wert einem Mietspiegel oder einer anderen Begründungsgrundlage entspricht.

Die Kappungsgrenze und ihre Grenzen

Die abgesenkte Grenze von 15 vom Hundert gilt nur in Gebieten, die die Landesregierungen nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre bestimmt haben. Der Rechner setzt sie nur auf Ihre Angabe hin ein. Der Begriff „Spannensperre" taucht in der Praxis für Grenzen der Mieterhöhung auf; als eigenständige Norm mit einem Prozentsatz der Spanne ist er am konsolidierten § 558 BGB nicht nachweisbar: Absatz 3 Satz 2 ist die abgesenkte Kappungsgrenze, und die Spannenregel des § 558a Abs. 4 BGB, nach der ein Verlangen innerhalb der Spanne genügt, nennt keinen Prozentsatz.

Form und Fristen des Verlangens

Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens; ohne Zustimmung kann der Vermieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats auf Erteilung der Zustimmung klagen, und die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Mängel des Verlangens kann der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder beheben (§ 558b Abs. 3 BGB). Das ist der Verfahrensrahmen, keine Beratung zur Verfahrensstrategie.

Die Modernisierungsumlage als Nebenrechnung

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist ein eigener Weg neben der Erhöhung nach § 558 BGB und hat mit ihr rechnerisch nichts zu tun: Der Vermieter kann nach Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Abs. 1). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, zählen nicht mit (Abs. 2); bei mehreren Wohnungen werden die Kosten angemessen aufgeteilt (Abs. 3). Die Umlage ist nach Abs. 3a begrenzt: höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter 2 Euro, beim Heizungseinbau 0,50 Euro; Abs. 4 enthält die Härtefallabwägung. Im Beispiel ME9 stehen 12.000,00 € Modernisierungskosten einer Umlage von 960,00 € je Jahr gegenüber, das sind 80,00 € je Monat. Beispiel im Rechner öffnen.

Rechenbeispiel

Das Beispiel rechnet mit denselben Parametern wie die Seite und ist über den Link im Rechner selbst nachvollziehbar: Dieselben Eingaben liefern dieselben Zahlen.

Beispiel: Sperrfrist-Stichtag und Erhöhungsspielraum (ME5)

Aktuelle Kaltmiete 900,00 €, angenommene ortsübliche Vergleichsmiete 1.000,00 €, letzte Änderung der Miete am 15.03.2025: Fünfzehn Monate später ist der 15.06.2026. Der Kappungs-Deckel von 20 Prozent liegt bei 1.080,00 € (900,00 × 1,20), die Vergleichsmiete bei 1.000,00 €; das Niedrigere von beiden ist die höchstmögliche neue Miete von 1.000,00 €, der zulässige Erhöhungsbetrag beträgt 100,00 €. Das Verlangen selbst bleibt an die Jahresfrist gebunden, und die erhöhte Miete wird nach § 558b BGB frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang fällig.

Beispiel im Rechner öffnen

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

1. Die Prüfung der Vergleichsmiete. Die eingegebene ortsübliche Vergleichsmiete bleibt eine Annahme. Ob sie einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder Vergleichswohnungen entspricht, prüft der Rechner nicht.
2. Staffel- und Indexmiete sowie preisgebundener Wohnraum. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB), bei einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB); preisgebundener Wohnraum ist von § 558 BGB nach Abs. 2 von vornherein ausgenommen. Der Rechner erkennt solche Vertragsformen nicht.
3. Die Drittmittel-Abzüge. Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a BGB abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses (§ 558 Abs. 5 BGB). Diese Abzüge sind ein Inhaltsthema und rechnen hier nicht.
4. Umlagegrenzen und Härtefallabwägung. Die Grenzen der Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 3a BGB (je Quadratmeter und Zeitraum) und die Härtefallabwägung nach § 559 Abs. 4 BGB rechnet der Rechner nicht; die Umlage-Nebenrechnung zeigt nur den Satz des Abs. 1.
5. Die Abwägung im Einzelfall. Ob ein Verlangen im Einzelfall erfolgreich sein wird, ob eine Zustimmung erfolgt oder eine Klage Erfolg hat, sagt der Rechner nicht. Für die Begründungsgrundlagen verweist der Inhalt auf § 558a BGB; für die Bewertung Ihres Falls gehört ein Blick in den Mietspiegel Ihrer Gemeinde und bei Streit anwaltlicher Rat.

Die Gegenrichtung rechnet der Mietminderung-Rechner, die Rendite einer vermieteten Wohnung der Mietrendite-Rechner, und die Kauf- oder Miete-Frage der Mieten oder kaufen Rechner.