Mieten oder Kaufen: Vermögensvergleich über die Zinsbindung

So wird gerechnet

Der Vergleich rechnet zwei Pfade über dieselbe Zinsbindung und stellt am Ende das Vermögen gegenüber, das unter Ihren Annahmen auf jeder Seite übrig bliebe. Er ist eine Determination aus den von Ihnen eingegebenen Annahmen: Der Rechner gibt keine Markt- oder Zinsdaten vor, spricht keine Empfehlung aus und unterstellt keine Wertentwicklung der Immobilie. Jede Marktgröße ist ein Eingabefeld, das leer startet.

Der Kaufpfad: Annuitätendarlehen mit monatsweiser Restschuld

Aus Kaufpreis und der angenommenen Kaufnebenkosten wird der Finanzierungsbedarf gebildet, minus Ihres Eigenkapitals entsteht das Darlehen. Die Monatsrate folgt der deutschen Marktformel des Annuitätendarlehens: Rate gleich Darlehen mal Sollzins plus Anfangstilgung, geteilt durch 1200. Danach läuft die Rechnung monatsweise: Jeder Monat verzinst die aktuelle Restschuld mit dem zwölften Teil des Sollzinses, der Rest der Rate tilgt, und die Restschuld fällt nie unter null. Ist das Darlehen vor dem Ende der Bindung vollständig getilgt, entfällt die Rate ab diesem Monat, und die Gesamtausgaben zählen nur die tatsächlich gezahlten Raten. Am Bindungsende steht der Kaufpfad mit dem Buchwert der Immobilie abzüglich der Restschuld; von einer Wertsteigerung oder einem Wertverlust nimmt die Rechnung bewusst nichts an. Wer die Darlehensseite im Einzelnen durchrechnen will, findet sie im Tilgungsplan-Rechner und im Kredit-Rechner derselben Kategorie.

Der Mietpfad: steigende Miete und verzinstes Vergleichsvermögen

Der Mietpfad zahlt die angenommene Vergleichsmiete, die jeweils zum Jahreswechsel um die angenommene Mietsteigerung springt, nicht kontinuierlich. Was der Kaufpfad in einem Monat mehr oder weniger kostet als die Miete, wird im Mietpfad angelegt oder abgehoben: Das Vergleichsvermögen beginnt mit Ihrem Eigenkapital, wächst jeden Monat um den zwölften Teil der Ersatzrendite und trägt dazu die Differenz aus Rate und Miete. Ist die Differenz negativ, weil die Miete unter der Rate liegt, wird sie abgehoben. Am Bindungsende steht der Mietpfad mit dem verzinsten Vermögen da, mietfrei wohnen zu den weiterhin anfallenden Mieten eingerechnet.

Warum jede Zahl eine Annahme ist

Sieben Felder der Eingabe tragen den Zusatz Annahme: Kaufnebenkosten, Sollzins, Anfangstilgung, Vergleichsmiete, Mietsteigerung und Ersatzrendite sowie die Zinsbindung als gewählte Laufzeit. Keines dieser Felder hat einen Vorgabewert, denn ein Vorgabewert würde wie eine Marktdaten oder eine Empfehlung lesen. Die Richtung des Vergleichs hängt empfindlich an diesen Stellschrauben: Eine höhere Ersatzrendite stärkt den Mietpfad, eine höhere Mietsteigerung und eine niedrigere Ersatzrendite stärken den Kaufpfad. Lassen Sie dieselbe Konstellation deshalb in zwei Varianten rechnen, zum Beispiel mit einer Ersatzrendite zwei Punkte tiefer, und sehen Sie an der Vermögensdifferenz, wie sicher die Richtung unter Ihren Annahmen ist.

Was die Vermögensdifferenz bedeutet und was nicht

Die Vermögensdifferenz ist das Vergleichsvermögen des Kaufpfads minus das des Mietpfads am Bindungsende, unter den sieben Annahmen und ohne jede Wertentwicklung der Immobilie. Eine positive Differenz bedeutet nicht, dass Kaufen die bessere Entscheidung war, sondern nur, dass es unter genau diesen Annahmen mehr Vermögen ausweist. Fehlt im Kaufpfad die Wertentwicklung, fehlt auf seiner Seite zugleich das Risiko: Ein Preisrückgang würde die Differenz real mindern, ohne in der Rechnung aufzutauchen. Ebenso fehlen im Kaufpfad die Erhaltungsaufwendungen, die reale Eigentümer tragen und die den Mietpfad-Vorteil mindern würden. Die Differenz ist deshalb eine Rechengröße zum Vergleichen von Annahmen, keine Prognose.

Die Restschuld am Bindungsende

Am Ende der Zinsbindung bleibt bei den üblichen Anfangstilgungen ein Teil des Darlehens offen. Der Vergleich rechnet diese Restschuld als Minderung des Kaufpfad-Vermögens, weil sie eine reale Last ist. Was danach passiert, also die Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zins, eine höhere Tilgung oder ein Verkauf der Immobilie, gehört nicht mehr in die Rechnung und wird im Warnhinweis zum Ergebnis benannt. Für die Zeit nach der Bindung führt der Tilgungsplan-Rechner fort, wie sich eine gewählte Rate und Tilgung auf Restschuld und Zinskosten auswirkt.

Die Volltilgung als Grenzfall

Wählen Sie die Anfangstilgung hoch genug, ist das Darlehen schon innerhalb der Bindung vollständig getilgt. Ab diesem Monat trägt der Kaufpfad keine Rate mehr; die Gesamtausgaben des Kaufpfads zählen nur die tatsächlich gezahlten Raten, und der Monat der Volltilgung wird ausgegeben. Der Vergleich wird damit zu einer Rechnung mit ungleichen Laufzeiten: Der Kaufpfad konzentriert seine Ausgaben auf die ersten Monate, der Mietpfad zahlt weiter Miete. Genau dieser Grenzfall zeigt, warum die Ratenzählung und nicht eine pauschale Bindungslaufzeit die Ausgaben bestimmt.

Was dieser Rechner nicht berücksichtigt

• Wertentwicklung und Wertminderung der Immobilie: der Kaufpfad setzt den Buchwert an, jede reale Preisbewegung fehlt und kann die Richtung des Vergleichs verändern.
• Erhaltungsaufwendungen: Instandhaltung, Hausgeld, Verwaltung und eine Instandrücklage sind im Kaufpfad nicht angesetzt; sie wären dort Minderungen des Mietpfad-Vorteils.
• Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung: die Rechnung endet mit der Zinsbindung, was danach mit der Restschuld geschieht, bleibt außen vor.
• Steuereffekte: AfA, Werbungskosten bei Vermietung und die Spekulationsfrist rechnet dieser Rechner nicht; dafür existieren die Steuer-Rechner der Kategorie Steuern und Gehalt.
• Transaktionskosten des Mietpfads: Kaution, Umzüge und Maklerkosten des Mietens sind nicht angesetzt.
• Grunderwerbsteuer- und Notarkosten-Einzelprüfung: die Kaufnebenkosten sind eine einzige Prozentsatz-Annahme; wer sie genau prüfen will, rechnet sie im Baufinanzierungsrechner nach.

Rechenbeispiel

Beide Beispiele rechnen mit denselben Objektdaten und denselben sieben Annahmen; bei der ersten Konstellation bleibt eine Restschuld stehen, bei der zweiten tilgt eine erhöhte Anfangstilgung das Darlehen innerhalb der Bindung. Über den Link unter jedem Beispiel öffnen Sie es im Rechner und sehen dieselben Zahlen. Die Annahmen sind Beispielwerte zur Veranschaulichung der Rechnung, keine Aussage über gegenwärtige Marktlagen.

Beispiel 1: Basisvergleich mit Restschuld am Bindungsende

Zu einem Kaufpreis von 500.000,00 € und zehn Prozent angenommenen Kaufnebenkosten bringt das Eigenkapital von 100.000,00 € ein Darlehen von 450.000,00 €. Bei 3,50 Prozent Sollzins und 2,00 Prozent Anfangstilgung beträgt die Monatsrate 2.062,50 €. Über die 15 Jahre der Bindung zahlt der Kaufpfad 471.250,00 € einschließlich Eigenkapital und behält die Immobilie mit 272.785,49 € Restschuld; der Mietpfad zahlt bei 1.800 € Anfangsmiete und zwei Prozent jährlicher Steigerung 373.536,60 € Mieten und weist unter vier Prozent Ersatzrendite 186.364,68 € Vergleichsvermögen aus. Die Vermögensdifferenz beträgt 40.849,83 €.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: Volltilgung innerhalb der Bindung

Dieselbe Konstellation mit 8,40 Prozent Anfangstilgung: Das Darlehen ist nach 120 Monaten vollständig getilgt, also vor dem Ende der Bindung. Die Gesamtausgaben des Kaufpfads betragen nur noch 635.500,00 €, weil ab der Volltilgung keine Rate mehr gezählt wird; die Restschuld am Bindungsende sinkt auf 0,00 €. Der Mietpfad ändert sich gegenüber Beispiel 1 nicht, sein Vergleichsvermögen liegt bei 481.122,70 €. Weil die Rate deutlich über der Miete liegt, hebt der Mietpfad in jedem Monat Differenzbeträge ab; die Vermögensdifferenz beträgt 18.877,30 €.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Verbindlich sind allein Ihre Finanzierungsangebote und die tatsächlichen Mieten Ihrer Region: Dieser Vergleich setzt ausschließlich die von Ihnen eingegebenen Annahmen um. Für die Investorensicht auf Mieteinnahmen rechnet der Mietrendite-Rechner, für die Darlehensseite im Detail der Kredit-Rechner.