Baufinanzierungsrechner: Rate, Restschuld und Auslauf

So wird gerechnet

Der Rechner beantwortet die klassische Annuitätsrechnung für den Immobilienkauf: Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf, wenn Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammenkommen und das Eigenkapital abgezogen wird? Wie hoch ist die monatliche Rate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung? Und welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung?

Vom Kaufpreis zum Darlehensbetrag. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen, die der Rechner hier mit denselben amtlichen Tabellen berechnet wie der Kaufnebenkosten-Rechner: die Grunderwerbsteuer nach dem Landessatz, die Notarkosten nach dem GNotKG und die Grundbuchkosten. Dazu kommt die Maklerprovision als Nutzereingabe. Der Finanzierungsbedarf ist Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Die Grundschuld kostet selbst Gebühren, der Rechner setzt sie gleich dem Bedarf und rechnet so lange, bis sich der Betrag nicht mehr ändert (Fixpunkt-Iteration).

Die Annuität. Die monatliche Rate entsteht aus Darlehensbetrag mal Sollzins plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch 1.200. Sie bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, wobei der Zinsanteil der Rate von Monat zu Monat sinkt (weil er auf die verbliebene Restschuld anfällt) und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Der nominelle Sollzins wird durch zwölf geteilt, und der effektive Jahreszins nach § 16 PAngV wird ausdrücklich nicht ausgewiesen, weil der Rechner keine Gebühren kennt.

Restschuld und Zinskosten. Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld ausgewiesen, die eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen braucht. Reichte die Rate, um das Darlehen innerhalb der Bindung zu tilgen, endet die Zahlung genau dann, wenn die Restschuld null ist. Die Zinskosten der Bindung sind die Summe aller monatlichen Zinsanteile über die gezahlten Monate. Ist das Darlehen vor Ablauf der Bindung getilgt, werden nur die tatsächlich gezahlten Zinsen berücksichtigt. Informativ: nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ordentlich gekündigt werden, mit einer Frist von sechs Monaten.

Der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf ist der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Kaufpreis, ausgedrückt als Prozentwert. Der Beleihungswert wird als Kaufpreis angesetzt, nicht als Kaufpreis plus Nebenkosten: belehnt wird der Objektwert, nicht die Erwerbsnebenkosten. Ein höherer Auslauf bedeutet für den Darlehensgeber ein höheres Risiko und meist höhere Zinsaufschläge. Die verbreiteten Prozentmarken sind Bankkonventionen ohne amtliche Quelle, und eine Zahl, die nach einer offiziellen Grenze aussieht und keine ist, wird hier nicht genannt.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: 400.000 € in Nordrhein-Westfalen ohne Makler

Eine Wohnung kostet 400.000,00 €, der Kauf läuft mit Auflassungsvormerkung und ohne Makler. Das Eigenkapital beträgt 80.000,00 €. Der Rechner weist 351.589,60 € Darlehensbetrag aus: 400.000,00 € Kaufpreis plus 31.589,60 € Kaufnebenkosten (26.000,00 € Grunderwerbsteuer, 3.677,10 € Notarkosten brutto und 1.912,50 € Grundbuchkosten) minus 80.000,00 € Eigenkapital. Notar und Grundbuch fallen hier höher aus als beim Kaufnebenkosten-Rechner ohne Grundschuld, denn die angesetzte Grundschuld in Höhe des Bedarfs bringt ihre eigenen Posten hinzu. Bei einem Sollzins von 3,50 % und einer anfänglichen Tilgung von 2,00 % beträgt die monatliche Rate 1.611,45 €. Am Ende der zehnjährigen Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von 267.540,92 €, die eine Anschlussfinanzierung braucht.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: dieselben 400.000 € in Bayern

Derselbe Kauf in Bayern: die Grunderwerbsteuer beträgt hier 14.000,00 € statt 26.000,00 €. Auch Notar und Grundbuch fallen mit 5.480,10 € etwas niedriger aus als die 5.589,60 € in Nordrhein-Westfalen, denn der kleinere Bedarf senkt die angesetzte Grundschuld und damit ihre Gebühren. Die Nebenkosten sinken auf 19.480,10 €. Der Darlehensbetrag beträgt 339.480,10 €, die monatliche Rate 1.555,95 € und die Restschuld nach zehn Jahren 258.326,03 €. Das Paar macht die Kernaussage anfassbar: die zwölftausend Euro Steuerunterschied wandern durch die Nebenkosten in den Darlehensbetrag und in die Restschuld.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was der Rechner nicht beantwortet

Er bietet keine Vermittlungsfläche: keinen Anbietervergleich, keine Zinsangabe als Marktaussage, kein Werbeversprechen über Zinsen und keinen Partnerlink. Der Sollzins ist eine Nutzereingabe, gedacht als der Satz aus einem konkreten Angebot, und der Inhalt sagt das ausdrücklich.

Er kennt keine Sondertilgungen (dafür steht der Tilgungsplan-Rechner bereit, der den Verlauf Monat für Monat zeigt), keine Vorfälligkeitsentschädigung, keine Bereitstellungszinsen und keine Kontoführungsgebühren.

Er weist keinen effektiven Jahreszins nach § 16 PAngV aus, weil er keine Gebühren kennt und ihn daher falsch niedrig ausweisen würde.

Er berücksichtigt keine Fördermittel und keine Versicherungen.

Er gibt keine Prognose der Zinsentwicklung nach dem Ende der Bindung.

Er rechnet keine Steuerersparnis durch Abschreibungen oder Werbungskosten.

Maßgeblich sind die amtlichen Rechnungen und der individuelle Vertrag. Der Steuerbescheid des Finanzamts, die Kostenberechnung des Notars, die Kostenrechnung des Grundbuchamts und der Darlehensvertrag sind die verbindlichen Papiere; dieser Rechner ordnet ein, er ersetzt keines davon.