Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

So wird gerechnet

Der Rechner setzt die Kaufnebenkosten aus drei Blöcken zusammen, die aus drei verschiedenen Rechtsquellen gespeist werden: der Grunderwerbsteuer des Bundes und der Länder, den Gebühren des GNotKG und der vereinbarten Maklerprovision. Jeder Block wird einzeln ausgewiesen, denn seine Rechtsgrundlage und seine Verlässlichkeit sind verschieden; daneben steht die Summe und ihr Anteil am Kaufpreis.

Die Grunderwerbsteuer ist ein amtlicher Wert. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), hier der Kaufpreis. Übernommene Belastungen oder sonstige Leistungen können diese Grundlage über den Kaufpreis hinaus ausweiten; der Rechner setzt bewusst den Kaufpreis an, maßgeblich ist der Steuerbescheid des Finanzamts. Bis einschließlich 2.500 € fällt keine Steuer an: § 3 Nr. 1 GrEStG ist eine Freigrenze und kein Freibetrag, schon ein Cent darüber besteuert den vollen Wert. Der Steuersatz ist Landesrecht nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG; der Bundessatz von 3,5 % aus § 11 Abs. 1 GrEStG gilt nur noch in Bayern, alle übrigen Länder haben eigene Sätze gesetzt, und der Rechner wendet den Satz des gewählten Landes an. Die Steuer wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro nach unten abgerundet.

Notar- und Grundbuchkosten sind eine Schätzung der üblichen Positionen. Beim Notar rechnen die Beurkundung des Kaufvertrags (KV 21100, Satz 2,0, Mindestbetrag 120 €), der Vollzug (KV 22110, Satz 0,5) und die Betreuung (KV 22200, Satz 0,5), jeder mit dem Kaufpreis als Geschäftswert; bestellt der Käufer eine Grundschuld, kommt deren Beurkundung hinzu (KV 21200, Satz 1,0, Mindestbetrag 60 €), ihr Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld. Beim Grundbuchamt rechnen die Auflassungsvormerkung (KV 14150, Satz 0,5) und die Eigentümereintragung (KV 14110, Satz 1,0) mit dem Kaufpreis, bei einer Grundschuld die Eintragung des Rechts (KV 14121, Satz 1,0) mit deren Nennbetrag. Jede Gebühr ist der Gebührensatz mal der Wertgebühr nach Tabelle B des § 34 GNotKG, die in Stufen wächst und dabei jeden „angefangenen Betrag" als ganzen zählt; § 34 Abs. 5 GNotKG setzt jeder Gebühr einen Mindestbetrag von 15 € nach unten. Auf seine Kosten erhebt der Notar die Umsatzsteuer von 19 % in voller Höhe (KV 32014); das Grundbuchamt erhebt keine, denn Gerichtsgebühren sind nicht umsatzsteuerbar. Die Sätze und Mindestbeträge stehen im Kostenverzeichnis (Anlage 1 GNotKG); die tatsächliche Rechnung hängt von der konkreten Beurkundung ab, Auslagen kommen hinzu, und maßgeblich ist die Kostenberechnung des Notars.

Die Maklerprovision ist vereinbart, nicht ablesbar. Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht. Seit dem 23.12.2020 regeln das BGB in den §§ 656c und 656d nur, wie die Gesamtprovision zu verteilen ist: bei Doppeltätigkeit des Maklers verpflichten sich beide Parteien „in gleicher Höhe", bei Einzelauftrag begrenzt § 656d BGB die Abwälzung auf die nicht beauftragte Partei durch deren Obergrenze. Wer im Einzelfall was schuldet, bestimmt der Maklervertrag; die Aufteilung im Detail rechnet der Maklerprovision-Rechner. Dieser Rechner nimmt den Käuferanteil als Eingabe und rechnet ihn als Block der Kaufnebenkosten, als Satz auf den Kaufpreis und einschließlich Umsatzsteuer. Zur Einordnung nennt die Verbraucherzentrale eine nach Regionen unterschiedliche, übliche Spanne von 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer (Stand: 27.07.2026). Sie ist KEIN AMTLICHER WERT, sondern eine Orientierung aus einer nichtamtlichen Verbraucherquelle, keine Empfehlung und keine Schranke; als Vorgabe des Eingabefeldes dient sie nicht.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: 400.000 € in Nordrhein-Westfalen ohne Makler

Eine Wohnung kostet 400.000,00 €, der Kauf läuft mit Auflassungsvormerkung, ohne Grundschuld und ohne Maklerbeteiligung. Der Rechner weist 29.979,95 € an Kaufnebenkosten aus, das sind 7,5 % des Kaufpreises: 26.000,00 € Grunderwerbsteuer beim Landessatz des Landes, 2.802,45 € Notarkosten brutto und 1.177,50 € Grundbuchkosten. Genau dieser Betrag ist das Eigenkapital, das neben der Finanzierung des Kaufpreises von Anfang an eingeplant sein will.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: dieselben 400.000 € mit Grundschuld und Makleranteil

Derselbe Kauf, aber die Finanzierung verlangt eine Grundschuld über 320.000,00 €, und der Maklervertrag legt den Käuferanteil auf 3,57 % fest. Die Steuer bleibt 26.000,00 €, der Notarblock steigt auf 3.558,10 €, der Gerichtsblock auf 1.812,50 €, und die Provision bringt 14.280,00 € hinzu: insgesamt 45.650,60 €, das sind 11,4 % des Kaufpreises. Das Paar zeigt die zwei häufigsten Zusatzfragen zum ersten Beispiel: was die Grundschuld und was der Makler zusätzlich ausmachen.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was der Rechner nicht beantwortet

Er kennt die Finanzierungskosten selbst nicht: Sollzins, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung rechnet der Baufinanzierungsrechner, sobald dessen Bundle ausgeliefert ist. Die Nebenkostensumme dieser Seite ist der Betrag, der dort als Eigenkapital neben dem Darlehen stehen muss.

Er rechnet keine laufenden Kosten nach dem Kauf und keinen Umbau und keine Instandhaltung. Was das Wohnen danach monatlich kostet, ordnet der Nebenkosten-Rechner ein; ob das Dach saniert werden muss, weiß diese Seite nicht.

Er nennt Fördermittel und die Wohngebäudeversicherung nur, um sie nicht zu vergessen: beide gehören zu einer vollständigen Kaufplanung, beide werden hier nicht berechnet.

Er prüft keine steuerlichen Sonderfälle: die Ausweitung der Bemessungsgrundlage durch übernommene Belastungen und sonstige Leistungen (§ 8 Abs. 2 GrEStG) und die Ausnahmen des § 3 GrEStG, etwa beim Erwerb unter Verwandten in gerader Linie, wendet er nicht an; über beide entscheidet der Steuerbescheid des Finanzamts.

Maßgeblich sind die amtlichen Rechnungen. Der Steuerbescheid des Finanzamts, die Kostenberechnung des Notars, die Kostenrechnung des Grundbuchamts und der Maklervertrag sind die verbindlichen Papiere; die Blöcke dieser Seite ordnen ein, sie ersetzen keines davon.