Maklerprovision-Rechner: Aufteilung und Betrag

So wird gerechnet

Seit dem 23.12.2020 regelt das Gesetz, wer den Makler zahlt. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12.06.2020 (BGBl. I S. 1245) hat die §§ 656c BGB und 656d BGB in das BGB eingefügt. Beide Paragraphen regeln ausschließlich, wie die vereinbarte Provision auf Käufer und Verkäufer zu verteilen ist; die Höhe der Provision selbst lassen sie unberührt. Die Übergangsregel des Art. 229 § 53 EGBGB lässt Maklerverträge, die vor diesem Stichtag geschlossen wurden, beim alten Recht: für sie gilt die neue Verteilung nicht.

Zwei Konstellationen hat das Gesetz geregelt. Arbeitet der Makler für beide Seiten, verlangt § 656c Abs. 1 BGB, dass sich beide Parteien „in gleicher Höhe" verpflichten; daraus folgt, dass je Partei der gleiche Anteil der Gesamtprovision angesetzt wird, und genau diesen Fall stellt der Rechner dar. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB nimmt die Unentgeltlichkeit mit: vereinbart der Makler mit einer Partei Unentgeltlichkeit, kann er sich auch von der anderen keinen Maklerlohn versprechen lassen. Weicht der Vertrag von diesen Regeln ab, macht ihn § 656c Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam, eine Anpassung auf die zulässige Verteilung gibt es nicht. Hat nur eine Seite beauftragt, lässt § 656d BGB die Abwälzung auf die nicht beauftragende Partei nur zu, solange die beauftragende Partei „mindestens in gleicher Höhe verpflichtet" bleibt; der Anspruch gegen sie wird nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB erst fällig, wenn die beauftragende Partei gezahlt hat und der Nachweis darüber erbracht ist.

Die Höhe ist nicht geregelt. Einen gesetzlichen oder amtlichen Provisionssatz gibt es nicht, die Höhe ist frei verhandelbar, und der Rechner fragt deshalb den vereinbarten Satz ab. Achtung bei der Angabe: Makler nennen den Satz teils je Partei, teils für beide Seiten zusammen; der Rechner erwartet die Gesamtprovision über beide Parteien einschließlich Umsatzsteuer. Zur groben Einordnung nennt die Verbraucherzentrale eine nach Regionen unterschiedliche, übliche Spanne von 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer (Stand: 27.07.2026). Sie ist eine Orientierung aus einer nichtamtlichen Quelle, keine Schranke und keine Empfehlung: vereinbart ist, was der Maklervertrag nennt. Die vollständige Fundstelle mit ihrem Stand steht im Quellenblock unten.

Der Schutz gilt nur für einen begrenzten Anwendungsbereich. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform, eine E-Mail genügt, ein mündliches Versprechen nicht. Die Verteilungsregeln schützen nach § 656b BGB nur Käufer, die Verbraucher sind, und erfassen nur Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für alle übrigen Fälle hält der Rechner die Konstellation „Käufer kein Verbraucher oder anderes Objekt" bereit und stellt dann bewusst keine Aufteilung dar.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: 400.000 € bei 7,14 %

Eine Wohnung kostet 400.000,00 €, und der Maklervertrag nennt eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, der Makler arbeitet für beide Seiten. Der Rechner verteilt die Gesamtprovision von 28.560,00 € in gleicher Höhe: je Partei 14.280,00 €.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: dieselben 400.000 € bei 5,95 %

Derselbe Kauf, aber der Maklervertrag nennt nur 5,95 %: die Gesamtprovision sinkt auf 23.800,00 €, je Partei 11.900,00 €. Der Unterschied von gut einem Prozentpunkt ist bei diesem Kaufpreis 2.380,00 € je Seite: die Höhe ist Verhandlungssache, und gut ein Prozentpunkt Unterschied ist in Euro gerechnet ein fühlbarer Posten.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was der Rechner nicht beantwortet

Er kennt Objekte außerhalb von Wohnung und Einfamilienhaus nicht. Für ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein unbebautes Grundstück gelten die §§ 656c und 656d BGB nicht: dort ist die Verteilung der Provision allein Vertragssache, und der Rechner kann sie nicht aus dem Gesetz ableiten.

Er schützt keine Käufer, die keine Verbraucher sind. § 656b BGB beschränkt die Verteilungsregeln auf Verbraucher-Käufer; kauft ein Unternehmer in Ausübung seiner selbständigen beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit, gilt der gesetzliche Schutz nicht.

Er deckt keine Mietwohnungen ab. Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt mit dem Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermRG eine andere Regel: wer den Wohnungsvermittler beauftragt, zahlt ihn. Die beiden Regelungen werden gelegentlich verwechselt; dieser Rechner behandelt sie nicht.

Er wendet die Regeln nicht auf Altverträge an. Maklerverträge, die vor dem 23.12.2020 geschlossen wurden, bleiben nach Art. 229 § 53 EGBGB beim alten Recht, die Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten für sie nicht.

Er beantwortet keine Steuerfragen. Ob die Provision beim Käufer zu den Anschaffungsnebenkosten gehört und wie sie sich bei einer vermieteten Immobilie über die Abschreibung auswirkt, steht auf dieser Seite nicht zur Berechnung.

Die Provision ist einer von mehreren Posten eines Kaufs; die Grunderwerbsteuer als der andere große Posten rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner, den Eigenkapitalbedarf neben der Kreditsumme zeigt der Kreditrechner.