Notarkosten-Rechner: Notar- und Grundbuchkosten schätzen

So wird gerechnet

Der Rechner bildet den üblichen Immobilienkauf ab und schätzt dessen Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG. Jede Position entsteht aus drei Bausteinen, die das Gesetz getrennt regelt: dem Geschäftswert, der Wertgebühr der Tabelle B und dem Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis.

Der Geschäftswert wird zitiert, nicht ermittelt. Beim Kauf ist er der Kaufpreis (§ 47 GNotKG); dessen Satz 2 und 3 ordnen Hinzurechnungen und eine Verkehrswert-Untergrenze an, die der Rechner nicht abbildet. Der Kaufpreis gilt auch für Vollzug und Betreuung (§ 112 und § 113 Abs. 1 GNotKG: der Wert des Beurkundungsverfahrens), für die Eigentümereintragung und für die Auflassungsvormerkung (§ 45 Abs. 3 GNotKG: der Wert des vorgemerkten Rechts, hier des Anspruchs auf das Grundstück). Bei der Grundschuld ist der Geschäftswert ihr Nennbetrag (§ 53 Abs. 1 GNotKG), beim Notar wie beim Grundbuchamt.

Die Wertgebühr wächst in Stufen. Zu jedem Geschäftswert bestimmt § 34 GNotKG mit der Tabelle B eine volle Gebühr: bis zu einem Grundbetragswert ein fester Grundbetrag, darüber je Stufe ein fester Zuschlag „für jeden angefangenen Betrag". Angefangen heißt aufgerundet: schon ein Cent in der nächsten Stufe löst den vollen Zuschlag aus, weshalb ein Cent mehr Kaufpreis eine ganze Gebührenstufe kosten kann. Das erklärt auch, warum der Anteil der Kosten am Kaufpreis nicht konstant ist und die verbreitete Faustformel von rund anderthalb Prozent für Notar und Grundbuch nur eine Näherung sein kann.

Der Satz je Position steht im Kostenverzeichnis. Die Anlage 1 GNotKG ordnet jeder Position ihren Gebührensatz zu; die Gebühr ist Satz mal Wertgebühr, begrenzt nach unten durch den Mindestbetrag des § 34 Abs. 5 GNotKG und, wo das Kostenverzeichnis einen führt, durch den Mindestbetrag der Position. Auf seine Kosten erhebt der Notar die Umsatzsteuer von 19 % in voller Höhe (KV 32014); das Grundbuchamt erhebt keine, denn Gerichtsgebühren sind nicht umsatzsteuerbar. Genau dieser Split trennt im Ergebnis den Notarblock vom Gerichtsblock.

Die Positionen des Rechners

Der Rechner rechnet die üblichen Positionen eines Kaufs, und nur diese: Beurkundung, Vollzug und Betreuung beim Notar, Vormerkung und Eigentümereintragung beim Grundbuchamt, bei einer Grundschuld deren Beurkundung und Eintragung. Vollzug und Betreuung sind bewusst keine Schalter, denn beim üblichen Kauf entstehen beide, etwa durch die Vorkaufsrechtsanfrage bei der Gemeinde und die Fälligkeitsmitteilung; Schalter je Gebührentatbestand würden eine Präzision vortäuschen, die eine Schätzung nicht hat. Die Tabelle rendert die Sätze und Mindestbeträge aus dem Parameter-Register dieser Seite.

Die ermäßigte Vollzugsgebühr (KV 22111) tritt nach ihrem Wortlaut nur an die Stelle der KV 22110, wenn für das zugrunde liegende Beurkundungsverfahren ein geringerer Gebührensatz bestimmt ist, als ihn die Beurkundung eines Kaufvertrags trägt. Beim üblichen Kauf, den dieser Rechner abbildet, trifft die Bedingung nie zu; die Zeile steht der Vollständigkeit halber in der Tabelle.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: 400.000 € ohne Grundschuld

Eine Wohnung kostet 400.000,00 €, der Kauf läuft mit Auflassungsvormerkung und ohne Grundschuld. Der Rechner schätzt 3.979,95 € für Notar und Grundbuch zusammen: den Notarblock aus Beurkundung, Vollzug und Betreuung samt Umsatzsteuer und den Gerichtsblock aus Vormerkung und Eigentümereintragung, das ist rund ein Prozent des Kaufpreises.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: dieselben 400.000 € mit 320.000 € Grundschuld

Derselbe Kauf, aber die Bank verlangt eine Grundschuld über 320.000,00 €. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, das Grundbuchamt trägt das Recht ein, und die Schätzung steigt auf 5.370,60 €. Die Grundschuld kostet in diesem Fall also 1.390,65 € zusätzlich; das ist die häufigste Zusatzfrage nach dem Gesamtbetrag, und das Beispielpaar macht sie unmittelbar ablesbar.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Was der Rechner nicht beantwortet

Er kennt die konkrete Urkundengestaltung nicht. Weitere Gebührentatbestände des Kostenverzeichnisses, etwa Treuhandtätigkeiten, Entwürfe oder die Lastenfreistellung, also die Löschung der Rechte des Verkäufers, rechnet er nicht; ob sie anfallen, entscheidet der konkrete Vertrag.

Er rechnet keine Auslagen: die Dokumentenpauschale, Post- und Telekommunikationsentgelte und eventuell weitere Positionen kommen samt Umsatzsteuer darauf zur Schätzung hinzu.

Er wendet § 47 Satz 2 und 3 GNotKG nicht an: Hinzurechnungen zum Kaufpreis und die Untergrenze des Verkehrswerts können den Geschäftswert über den Kaufpreis heben und damit jede Gebühr des Kaufvertragsblocks erhöhen.

Er trifft keine Aussage über die notarielle Beratung. Sie ist durch die Gebühren abgegolten und kostet nicht extra; welche Amtspflichten den Notar im Einzelfall treffen, sagt der Rechner nicht.

Maßgeblich ist die Kostenberechnung des Notars. Gegen sie eröffnet § 127 GNotKG den Antrag auf gerichtliche Entscheidung durch das Landgericht; die Schätzung dieser Seite ist dafür kein Maßstab, sie beantwortet nur die Größenordnung vor dem Termin.

Der zweite gesetzliche Nebenkostenblock desselben Kaufs ist die Grunderwerbsteuer; sie rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner aus Kaufpreis und Bundesland.