Grunderwerbsteuer-Rechner: Kaufpreis mal Landessatz

So wird gerechnet

Die Rechnung hat drei Bausteine, die das Grunderwerbsteuergesetz getrennt regelt: die Bemessungsgrundlage (§ 8 GrEStG), den Steuersatz (§ 11 GrEStG) und die Ausnahmen von der Besteuerung (§ 3 GrEStG).

Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung; der Rechner setzt dafür den Kaufpreis an. Beide fallen auseinander, wenn der Käufer mehr leistet als den Kaufpreis: etwa wenn er eine Grundschuld oder sonstige Verbindlichkeiten des Verkäufers übernimmt, dem Verkäufer Nutzungen vorbehalten bleiben oder zusätzliche Leistungen vereinbart sind. Mitverkauftes bewegliches Inventar wie eine Einbauküche gehört dagegen nicht zur Gegenleistung für das Grundstück und erhöht die Steuer nicht.

Der Steuersatz ist Landesrecht. Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG gibt den Ländern seit 2006 die Befugnis, den Satz der Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen. Der Bundessatz des § 11 Abs. 1 GrEStG von 3,5 % gilt nur dort, wo ein Land keinen eigenen Satz festgesetzt hat, heute allein in Bayern. Alle übrigen Länder haben eigene Steuersatz-Gesetze erlassen; die Spanne zeigt die Tabelle unten.

Abgerundet, und bis zur Freigrenze steuerfrei. § 11 Abs. 2 GrEStG ordnet an, die Steuer auf volle Euro nach unten abzurunden, nie kaufmännisch. Und § 3 Nr. 1 GrEStG nimmt den Erwerb ganz von der Besteuerung aus, wenn die Bemessungsgrundlage 2.500 € nicht übersteigt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: schon ein Cent darüber besteuert den vollen Wert, nicht nur den übersteigenden Teil.

Rechenbeispiel

Beispiel 1: 400.000 € in Nordrhein-Westfalen

Eine Wohnung kostet 400.000,00 €. In Nordrhein-Westfalen gilt der Landessatz von 6,5 %: die Grunderwerbsteuer beträgt 26.000 €. Sie kommt zu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision hinzu und wird von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.

Beispiel 1 im Rechner öffnen

Beispiel 2: dieselben 400.000 € in Bayern

Derselbe Kaufpreis, aber das Grundstück liegt in Bayern, wo der Bundessatz von 3,5 % gilt: die Grunderwerbsteuer beträgt 14.000 €. Gleicher Kauf, 12.000 € Unterschied allein durch das Bundesland. Genau deshalb gehört der Landessatz in jede Kaufkalkulation, bevor über das Objekt entschieden ist.

Beispiel 2 im Rechner öffnen

Die Sätze der Länder

Die zweite Frage nach dem Betrag ist immer der Vergleich. Die Tabelle rendert die aktuellen Sätze aller sechzehn Länder aus dem Parameter-Register dieser Seite, je mit dem Stichtag, seit dem der Satz auf Erwerbsvorgänge anzuwenden ist.

Zwei Änderungen sind so jung, dass verbreitete Sekundärquellen 2026 noch die alten Sätze führen: Bremen hat seinen Satz zum 01.07.2025 angehoben (Brem.GBl. 2025 Nr. 9), Thüringen seinen zum 01.01.2024 gesenkt (GVBl. 2023 S. 271). Die Tabelle oben folgt den verkündeten Landesgesetzen; die Fundstellen jedes einzelnen Satzes stehen unter „Quellen und Rechtsstand".

Was der Rechner nicht beantwortet

Er prüft die Ausnahmen des § 3 GrEStG nicht, mit Ausnahme der Freigrenze. Der Erwerb unter Verwandten in gerader Linie, der Erwerb durch den Ehegatten sowie Erbschaft und Schenkung, die schon der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer unterliegen, bleiben steuerfrei; ob ein solcher Fall vorliegt, entscheidet das Finanzamt am konkreten Vertrag.

Er rechnet keine Share Deals. Wer statt des Grundstücks Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, löst die Steuer unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 GrEStG aus; Bemessungsgrundlage ist dann nach § 8 Abs. 2 GrEStG der gesondert festgestellte Grundbesitzwert, nicht der Kaufpreis der Anteile. Dieselbe abweichende Bemessungsgrundlage gilt auch in weiteren Sonderfällen, etwa bei fehlender Gegenleistung.

Er kennt keine Rückabwicklung. Wird der Erwerb rückgängig gemacht, etwa durch Rücktritt vom Vertrag, wird die Steuer unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG auf Antrag nicht festgesetzt oder erstattet; die Fristen und Bedingungen dieses Paragrafen bildet der Rechner nicht ab.

Notar, Grundbuch und Makler sind eigene Kosten, die neben der Steuer anfallen und hier nicht mitgerechnet werden. Zum Ablauf gehört außerdem: die Steuer wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, und ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG) trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Beides erklärt die Seite nur; berechnet wird es nicht.

Steht die Steuer fest, führt der Mietrendite-Rechner weiter, in dessen Kaufnebenkosten sie der größte Einzelposten ist, und der Kreditrechner für die Finanzierung des Kaufpreises, denn die Steuer selbst wird meist aus Eigenkapital gezahlt.